工程变更对造价的影响工.doc

PAGE  PAGE 18 湖北省高等教育自学考试 本科毕业生 毕业论文 论文题目浅析房地产项目的经营管理 姓 名： 本科专业： 本科班级： 准考证号： 指导老师： 任务下达日期：2010年11月25日 设计完成日期：2011年3月25日 中文摘要 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 关键词 房地产项目 经营管理 组织 计划 控制 营销 目录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc318393416 绪论 III  HYPERLINK \l _Toc318393417 1房地产开发项目的组织管理 5  HYPERLINK \l _Toc318393419 1.1机构配置  PAGEREF _Toc318393419 \h 5  HYPERLINK \l _Toc318393420 1.2经营团队 6  HYPERLINK \l _Toc318393420 1.3激励机制建设 5  HYPERLINK \l _Toc318393418 2房地产开发项目的计划管理 7  HYPERLINK \l _Toc318393419 2.1市场调查及市场定位 8  HYPERLINK \l _Toc318393420 2.2可行性??究 13  HYPERLINK \l _Toc318393420 2.3总体配套策划 14  HYPERLINK \l _Toc318393422 3房地产开发项目的控制管理 14  HYPERLINK \l _Toc318393423 3.1计划控制 14  HYPERLINK \l _Toc318393424 3.2过程控制 15  HYPERLINK \l _Toc318393424 3.3偏差控制 15  HYPERLINK \l _Toc318393422 4房地产开发项目的营销管理 15  HYPERLINK \l _Toc318393423 4.1产品策略 16  HYPERLINK \l _Toc318393424 4.2价格策略 16  HYPERLINK \l _Toc318393434 5 结论 17  HYPERLINK \l _Toc318393435 6 参考文献 18  绪论 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、