上海南江集团 信贷风险评估的报告.doc

第 PAGE 2页，共18页 中国农业银行上海市分行委托集团评级 远东资信集团评级 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 南江集团 信贷风险评估报告 沪远农集（2010）第06号 （初评） 上海远东资信评估有限公司 二〇一〇年五月  远东资信 南江集团信贷风险评估报告 PAGE  PAGE 30 远东资信集团评级 Far East Credit Rating Large Enterprise Services 发布日期：2010年5月7日 2009-2010年度南江集团信贷风险评估报告摘要 分析师：左维瑜　中国上海　（8621）6142-8175　weiyu.zuo@ 徐 坚　中国上海　（8621）6142-8169　xujian@ 评级结果 信用等级 BB 评级展望 稳定 评级观点 南江集团管理层长期从事房地产开发，有着丰富的行业经验，实际控制人坚持以房地产开发的专业化经营思路，避免了集团的盲目多元化经营模式。 南江集团股权结构明晰；下属核心企业“华丽股份”为上市公司，治理结构严格按照上市公司的规范要求运作，与集团本部保持了相对的独立性；南江集团整体治理结构较为完善。 南江集团的实际业务集中在上海、苏州的房产开发项目上。南江集团在房地产开发企业中，规模偏小，开发项目亦较少，市场地位不高。无论是资金面、政策面的变化造成房地产市场的波动，都将对南江集团产生较大的影响。 受到房地产开发周期影响，2009年南江集团营业收入大幅下降，但随着苏州“太上湖”项目的销售，集团收入情况有望获得改观。南江集团现有项目的土地取得成本较低，有望获得较高的投资回报。 南江集团的股权融资计划尚未获得审批通过，这给集团未来的项目开发及股权收购进度带来不确定性，进而可能对集团的偿债能力及盈利能力产生影响。 南江集团的银行借款期限安排较为合理，偿债压力较为分散，项目筹资获得的现金流将为长期借款的利息偿付提供较好的保障，拆借资金回收的及时性将是短期借款偿还的风险所在。 集团本部大量短期借款被用于对外资金拆借，但无法说明资金的具体用途及回收周期，给集团短期债务的偿还带来较大风险。 正在开发的项目固化成本占“华丽股份”总资产的70.94%，未来两年内集团资金在上述项目中的聚集度将会进一步提升，若项目不能及时回拢资金，集团的资金链将会受到影响。 南江集团的房产项目主要目标市场定位于具有较高利润空间，风险也较高的中高端住宅及商业房产领域。2010年在宏观经济及政策面的影响下，项目的开发存在一定的不确定性。 南江集团与“上海鹏欣”集团借款互相担保，由于南江集团与上海鹏欣均为中小型房产开发企业，且主要经营地均在上海，两者面临的外部经营环境完全相同，因此两者的“违约依存度”较高。 业务板块（2009年末，人民币：亿元） 业务板块名称总资产营业收入银行借款房地产42.920.0817.50辅助1.510.660.16投资管理29.712.039.70合计74.142.7727.36注：以上总资产金额为汇总数 基本财务指标 人民币：万元200720082009总资产287329.51316733.86482802.37所有者权益64663.5982302.19144998.77营业收入47434.9782071.0928329.90营业利润14468.3829048.9523620.74净利润9017.5817638.6022755.62年末贷款余额101600.0090600.00273600.00总债务222665.92234431.67337803.60资本总额12000.0012000.0012000.00年末未清担保余额50900.0058300.0050000.00EBITDA17489.8132134.8929975.86资产负债率（%）77.4974.0269.97总资产报酬率（%）6.8610.47 .477.36净资产收益率（%）15.2124.0020.02注：2007-2008年数据来源为集团年度审计报告；2009年数据来源为未经审计集团年度合并报表。 正文目录  TOC \o "1-3" \h \z \u  HYPERLINK \l "_Toc261005087" 释 义  PAGEREF _Toc2610050