漯河地区房价考察报告漯河区房价考察报告.docVIP

面对面 房价成为当今社会的热点问题之一，一直成为青年人、老年人茶余饭后的谈资。更有甚者，很多父母已经把该问题延伸到孩子身上，甚至教育孩子——不好好学习的后果就是没有房子，没有车子，成为社会发展的绊脚石。可见，现在的人已经为高价的房子所束缚，成为实实在在的房奴。针对此问题，虽然谈房色变，但是我还是愿意更深入地去了解，揭开房价问题的秘密。 看了《社会调查研究方法》后，我突然想到二伯是漯河市召陵区民政所负责人，所以，对房价问题，他最具有发言权。所以1月23号我就乘车到召陵区政府和二伯进行面对面的实地访谈。 所在地背景 漯河市位于河南省中部偏南，是中国食品名城。双汇集团、南街村集团、乐天澳的利集团总部位于漯河市，可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资，是中西部首个、全国第二个“中国品牌城市”， 属于三线城市。 问：现在全国范围内的房价的趋势是稳中有升，那么咱们漯河的房价具体如何呢？ 答：咱们市的房价从2000到5000左右，比如：香水百合，昌建外滩和双龙电业局家属院的房价都在5000以上，开源香格里拉别墅区，新天地中堂，新天地尚郡公寓，金鼎花园等4000以上，阳光水岸，金域蓝湾，东方时尚公寓4000左右，碧湖小区，泰盈紫禁城，时代公寓3500左右，永冠滨河佳苑，香樟花园菊苑都不到3000，总而言之，地段好的地方都四五千。偏僻、交通不便利的地方就二三千。 问：您也清楚，现在买一套房子动辄花掉一个家庭所有的积蓄，那么房价高的原因是什么呢？ 答：据我所知，房价过高的原因有五个。 第一是货币贬值的影响，买房的动机一般分为三种：自住、投资、投机。而目前又出现了另外一种买房的动机，那就是，出于对货币贬值的恐惧心理被动进入楼市。我国的著名经济学家吴敬琏说，如果让货币发行量一直保持增长势头，必定导致房产价格的飞涨。同时经济学家周其仁也指出：超发货币只要发生，就肯定会流向某个领域。货币的贬值影响导致一些手中拥有一定存款的人去购买房产保值。投资房地产在目前的大多数人看来是一项有稳健收益的投资项目。因此中国货币供应量的快速增加，加剧了人们对货币稳定性的担忧，是引发炒房热的原因之一。 第二个原因是土地供给及地价的影响 市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，并且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不能持续发展。 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 在房地产市场，政府的作用及其重要，然而，政府在以下方面存在机会主义：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。 二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。 三是政府在土地交易中暗箱操作，腐败严重。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。 第三个原因是供需结构失衡 具体表现在：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 第四个原因是房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的风险 第五个原因是房地产市场秩序混乱房地产开发，交易中介服务和服务管理各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴漏，为减少损失，一些房地产商和中介机构就加大了其机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短期内可能进一步加剧。 问：嗯，以上确实是房价过高的原因，但我了解到税费过高也是房价上涨的原因之一，看电视报道说全国政协委员对北京市朝阳区“东区国际”进行了调研。该小区每平方米平均售价约为23000元，其成本构成中，建筑成本约为3500元，土地费用近6000元，各种税费近10000元。此外，开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。在房价整个构成中，税费就占去了一半多。如若轻税得到实行，房价至少可能下降20%左右。您有什么看法？ 答：对，你说的有道理，我国与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节而不是使用环节，而这些税费都将计入房地产开发成本，一次性转嫁给消费者。我国房地产领域的税种本来就很多，如税率为5％的营业税；税率为3％的契税；从30％到60％税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7％的城市维护建设税；税率为0．5％的印花税等等。此外还有各种收费项目多达100余种。这样看来，“轻税减费”真的应该成为遏制房价的一剂良药。但是，和此前诸多房地产调控的手段一样，在面对房价这么一个复杂的问题时，很多经济上的手段不是难以起到效果，就是根本很难得以实施。 　　为什么这样说呢？其实原因也很简单。房