六安一中东校区地块可行性报告.doc

PAGE  PAGE - 11 - 一中东校区地块可行性调研 第一部分：项目概况 宗地位置 目标地块位于金安区七里站商圈，该商圈开发较早，商业成熟，配套完善，居住氛围较好。 人民路小学 目标 地块 绿篮子 六安一中东校区 阳光巴黎春天 徽盐龙湖湾 天成金域华里 远大幸福里 人民医院分院 银河逸城风景 附图：地块区位图，周边标志性建筑物的相对位置。 宗地现状 地块四至：东至安丰路，南至皖西路，西至阳光巴黎春天小区，北至人民路小学。 地块分为两部分，靠西边地块较高，东边低，高低差7米左右。 地块靠皖西路有加油站一座，根据目前了解到的信息是保留不拆迁。地块内无高压线、水塔、河流沟壑等其他不可移动设备。地块内无铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。 地面居民拆迁户基本完成回迁，部分房屋未进行拆除，地块沿皖西路与安丰路仍有大量商业未进行拆迁，这对以后拿地开发的进度有较大影响。 宗地现状图 皖西路加油站 大量房屋未拆 现场杂乱无章 已无居民户居住 项目周边的社区配套 交通：地块紧邻城市主干道皖西路和安丰路，交通畅达无阻，目前有六条公交线路直通本地块。 教育：地块南面正对面是六安一中东校区，北面紧邻人民路小学分校，教育资源配套较好。 医疗：东面毗邻六安市人民医院分院（403医院）。 商业：紧邻七里站商圈，绿篮子超市、各大银行分支、生活配套齐全、商业氛围浓郁。 地块规划控制要点 用地面积容积率建筑密度绿地率车位配比回迁其他要求93376㎡2.225%35%每标准户（100㎡）配1个住宅2246㎡商业3929㎡皖西路退红线30米，安丰路退红线20米，其他道路多层退10米，高层退20米。 第二部分：区域房地产市场分析 一、区域房地产市场供求分析 1、区域土地市场供应状况： 用地单位名称土地位置供地面积（平方米）亩单价容积率总建面出让金额（万元）楼面价出让方案批准时间银河逸城风景十里铺安置小区西地块5976970万/亩1.710万方62106212008.5.28阳光巴黎春天皖西大道以北，长安北路以东91325152万/亩2.321万方208009902009.8.6远大幸福里六安开发区正阳路两侧地块6312364万/亩212.6万方60004762008.4.28徽盐龙湖湾长安路以西、胜利路以北108610257万/亩2.5327.4万方4195015272015.11.3长安城长安南路196603263万/亩2.447万方7780016552013.9.12周边竞品楼盘现有库存及未来推货量分析 序号在售竞品楼盘2015年销量2016年销量项目剩余货量剩余货量去化周期项目至年底剩余货量威胁程度1阳光巴黎春天197套130套1600套三年半1400套重大威胁2银河逸城风景165套115套450套两年半300套一般威胁3长安城220套390套3000套五年2500套一般威胁序号潜在竞品楼盘项目位置计划总体量未来推货量剩余货量去化周期项目至年底剩余货量备注1徽盐龙湖湾目标地块1km内56万方约3800套六年以上3400套重大威胁2天成金域华里目标地块对面38万方约2600套五年2600套重大威胁3目标地块/20.5万方约1800套三年半1800套/合计：截至目前货量：13250套至年底：12000套总结分析：目标地块周边目前在售项目是阳光巴黎春天和银河逸城风景，其中巴黎春天是2015年下半年开始销售，逸城风景是2012年下半年开始销售。长安城项目可以作为一般竞品来对待，因为从区域划分来看，长安城属于政务板块楼盘，但距离我们较近。待上市的项目主要是天成金域华里和徽盐龙湖湾，两个项目目前售楼部仍未开放，龙湖湾计划下半年入市销售。区域未来面临的竞争和库存较大，但已知的这几个楼盘均有一个特点：与竞争激烈的城北区域相比，该地块区域楼盘销售缓慢，不急不躁，营销动作少，竞争意识一般。 3、区域竞品年去化量和价格分析 楼盘名称累计备案套数销售周期备案均价年均备案套数阳光巴黎春天323套一年5117元323套远大幸福里1175套四年4923元293套银河逸城风景525套四年4614元131套长安城700套两年5163元350套逸城风景多层115套/5323元/ 项目名称商业位置、布局、面积单价销售状况阳光巴黎春天沿皖西路全部回迁预计13000-18000元/㎡商铺暂