北京世贸天阶市场调研报告.docx

PAGE \* MERGEFORMAT11 世贸天阶市场调研报告 一、项目特点 1、项目的整体建筑规划及特色 （1）项目建筑规划 项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。项目打破传统布局，西班牙建筑风格商业分为南街、北街以及地下组成。这样就形成了中央大广场，其标志性的天幕也就设置于此。 （2）建筑特色 项目最大的亮点——天幕，长250米，宽度30米，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大，是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。 2、项目区位 （1）地理位置 项目位于东大桥路东侧，紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，坐镇北京CBD西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目之一 。 （2）交通路线 乘车路线:顾客可乘坐28、43、120、126路汽车到芳草地或芳草地南下车;或乘坐地铁1号线到永安里下车，从B口出来向北走，大约15分钟即到;或乘坐地铁6号线到东大桥站D口出来往南走，5~10分钟即到;及乘坐地铁10号线到金台夕照站下车，从A口出来往西走，大约10分钟即到。 3、动线分析 世贸天阶内、外部动线为双街区线性动线，满足了世贸天阶长度的特点，更好的连接北街与南街。并在步行街两侧设置店铺，形成了多处广场外租区，为了缓解动线流通性差，单动线的枯燥，动线上中间挑空，形成回廊，以增加空间的通透感；适当布置节点为了缓解疲劳感与可视性。 二、项目配套设施及功能条件 1、物业条件 （1）中庭 中庭挑空区采用透明格栅玻璃屋顶，自然采光优异。中庭面积接近200平米，主通道宽9米，高3.7米，长度跨越了4个柱间距，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，而且三、四两层在中庭的东南角设计了20多平米的休闲观景平台，放置了一些休闲座椅。 （2）扶梯、直梯 北街，东侧、西侧各有两部扶梯，连接上下层。直接同在扶梯右侧共两部。 南街，围绕中庭左右两部扶梯，东、西侧两部，共计四部连接上下层，电梯位于东、西扶梯右侧。 2、项目平面服务功能分布 停车场位于项目B2和B3两层，以15分钟为最小计量单位，每一刻钟1.5元，1400个车位满足顾客购物需求。会员享受固定免费停车时间，非会员消费满额也可享受相应免费停车时间。 南楼一层中区电梯旁设置汇丰ATM机一台，二层西区电梯旁设置中国银行ATM机一台，东区设置了农行营业厅，营业时间：周一至周五 10；00—18:00，周六、日不办理。 停车收费管理办法 汇丰ATM机 中国银行ATM机 农行营业时间规定 3、环境的配套 商场4层顶楼空间设计以绿色环保为主题，随处可见的绿色，配合周边的几大生活品牌，相得益彰，让顾客体验购物的同时，身心也同样得到了放松。 三、品牌调研 1、品牌数量及品类楼层占比 （1）项目整体布局 世贸天阶共81家商铺，其中女装10家，占比13%。男装3家，占比3%。快时尚和运动分别是4家，各占5%。生活和儿童分别是15家，各占19%。配饰4家，占比5%。杂货6家，占比8%。服务功能类7家，占比9%。餐饮类11家，占比14%。 （2）楼层品牌组合结构 从上表可以看出，世贸天阶的品类布局相对集中，各楼层品类搭配鲜明，相对集中。餐饮品类各楼层均有品牌分布，满足购物中心顾客消费需求，定向消费性较强的服务及其他类别品牌集中在四层。 2、主力客层年龄分析 整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群、CBD内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。 3、品类规划的总体特征 世贸天阶整体服装类店铺不多，主要是ZARA、HM、优衣库这几个快时尚品牌为主，并伴有部分男女装及运动名品，零散分布在各商场区域。该商场经营品类大致可分为男女服装类、儿童类、箱包皮具类、生活类、杂货类及餐饮类。南区主要经营男女服装，箱包皮具、杂货及生活类商品，而餐饮和儿童均集中在北区及地下一层。 儿童类商铺相对较多，且比较集中，基本都集中在北区3层，以服饰和玩具为主，并配套有游乐场及儿童教育机构，整体构成一个大的儿童区。周围墙壁、玻璃窗户及地面均贴有儿童图画及品牌LOGO，中间通道设有卡通雕像，为孩子打造他们的专属世界。 生活及杂货类商品分布于南区各楼层，杂货大多在一层