萬通国际商务总部项目推广策划全案.pptVIP

呈：海南新瑞都实业投资有限公司 ;目 录;上篇 策略;海口楼市正开始迎来一个全新的商业地产时代;项目背景;项目理解; 从上述两个世界著名滨海城市鉴赏中我们可以发现，沿海城市的滨海一线无论对一个城市的经济还是景观，都是这个城市的中心，他是作为滨海城市发展的必然趋势。 因此，我们可以预见，未来的海口，必定是以滨海大道沿线为核心，其将会成为海口经济、政治、文化、景观的中心。 因而，我们认为，处于该地段的写字楼必将成为该区域的战略核心，城市经济的发动机，其地段的重要性和稀缺性可见一斑。;壹 市场分析;二、写字楼市场分析 国家对房地产的宏观调控政策极大的打击了投资市场，抑制了投资需求。 “半拉子”工程的处理政策加大了海口写字楼市场的供应量，但随着逐步清除，未来的海口写字楼将步入专业化开发的道路。 海口写字楼市场在最近5年内出现比较大的波动，虽然整体供应量不大，但因需求市场不旺盛，导致市场上出现很多空置率较高的物业，这也为未来的写字楼开发留下了较大的开发风险。 海口写字楼市场经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场。 目前，海口写字楼市场，主要以国贸、世贸、海秀三大商务圈组成，其中国贸商务区已经成为海口市的中央商务区。;国贸区的写字楼供应量最大，并且大多以高品质开发，意味着本案未来面临非常大的竞争压力。 从海口写字楼供需市场分析，主要表现以下几个特征： 大部分物业品质较低，无法满足高端客户的需求； 在售楼盘的销售情况较差，并且销售率与品质成正比； 租赁市场相对活跃，但大部分集中中低端市场； 高端客户更愿意集中在高星级宾馆办公，享受酒店的配套服务； 高端客户中除了少量省内的大型企业外，大多数为省外及国外在海口办的公司或分支机构。 从产业关联性分析，目前海口市在汽车、医药、饮料、纺织、通信设备、燃气等六大行业呈现快速增长，而在对国贸区写字楼客户统计时，发现房地产、医药、IT、通讯、咨询、电子科技、服务、金融保险、建筑等行业占了绝大多数比重。;三、商业市场分析 海口市商业主要由老城区、海秀路、国贸、世贸四大商圈组成。 老城区商圈是海口市最老、最成熟的商圈，经营档次较低，但租金水平较高，但随着海口经济发展及城市化进程的加快，该商圈的发展空间不大。 海秀路是海口市目前发展最好的商业圈，商业模式也较老城区有所提升，但休闲娱乐产业并不发达。 国贸商圈是近几年该区域内住宅和办公的聚集而逐渐形成，目前商业氛围还不如老城区和海秀路，但也形成了固定的消费群。由于国贸区集中了大量的高档写字楼以及靠近海滨，因此该区的休闲娱乐产业也相对比其他几个商圈发达。并且形成了特色餐饮一条街和几个大型的娱乐中心。;世贸商圈是几大商圈里面开发最迟的商业圈，由于该区域集中了大量的高档住宅小区，因此，近几年纷纷有投资商在该区域开发商业地产。预计将来世贸区的入住率提高之后，该区域的商业将呈现繁荣景象。但由于地理位置所限，该区域的商业也只能是以社区型或者区域型商业为主，不会出现大体量的商业广场。 专业市场专题调研分析，大多数时常的经营规模都在25000平方米以上，布局比较分散，经营状况一般，空置情况严重。 写字楼裙房专题调研分析，目前海口高档写字楼商业裙房基本以满足写字楼的商务配套为主，并且档次比较高，但从实际租售情况看，形势不容乐观，去化难度较高。 从商业销售市场分析，供应量极大，主要来自于大型的购物中心以及住宅的底商，这也是写字楼裙房面临租售压力的主要原因。纯商业楼盘中除了个别几个销售形势略有气色外，大部分均处于滞销状态，尤其是国贸、世贸区的商业。;贰 项目分析;二、项目四至;三、周边配套;四、SWOT分析;一、市场定位; 3. 开发商的开发意图。 4. 海口写字楼高端市场存在很大空间。 5. 海口市目前还没有真正意义上的高品质甲级写字楼。 6. 海口市未来几年将进入一个私营企业的高速发展期，这将势必造成对写字楼的 需求放大。;二、客户定位 1、按行业划分 房地产 咨询服务业 生产制造业 贸易货运 通信电子 ………………;2、按承租能力划分 生产制造业 通信电子 咨询服务业 房地产 贸易货运 生物制药 金融证劵保险 拍卖典当 旅游航空;3、按客源渠道 1)客户来源一 长期在旧写字楼内办公，但旧写字楼无论配套、品质等已经逐渐落伍，想寻找新办公地址的客户，该部分客户分布在景瑞大厦、新达商务大厦、珠江广场等。 该部分写字楼客户，对于写字楼的形象档次、功能配套的完善程度和交通停车方便程度相对较高，而对于租金的敏感度偏低，能承受一定的租金，面积需求基本在250平方米—400平方米之间，甚至能承受半层或整层起租。 2)客户来源二 对办公环境要