小城镇,大作为——纵论县域商业地产发展特征与企业机遇.docx

小城镇 大作为 ——纵论县域商业地产发展特征与企业机遇 文/昊点咨询总经理陈磊 导语 新型城镇化所带来的巨大转变之一就是小城镇的建设提速。大中小城市和小城镇的协调发展给县域经济的未来指明了方向，壮大县域经济成为农业现代化、城乡一体化全面推进的重要抓手。然而，简单复制在城市市场特别是一二线城市的成功经验到县域市场，将会面临南辕北辙，水土不服的风险，县域经济和城市经济是完全不同却关系紧密的经济体，深入剖析两者的辩证关系是决胜县域市场的前提。 春江水暖鸭先知，一些企业已经开始围绕县域市场谋篇布局，以期抢占先机，弯道超车，本文结合近年来赛普战略咨询实践，以新型城镇化大潮下小城镇的发展机遇为出发点，聚焦县域经济与人群消费特征，提出县域商业地产的拓展方向与策略重点。 一、进入县域经济 俗话说，郡县治，天下安！解决城乡差距的关??点在于大中小城市与小城镇的协调发展，在于壮大县域经济。2013年3月27日和28日，国务院总理李克强将其上任后的首次国内调研定在江苏江阴市新桥镇、苏州常熟市古里镇和上海市外高桥保税区，在调研中总理首次提出小城镇概念。小城镇特别是县城的发展方式与路径选择将会怎样？同济大学建筑和城市规划学院教授唐子来指出“小城镇和大城市之间的生活品质不是差距，而是差异”，而未来的城镇化也应在这种差异存在的前提下进一步推进。 我们认为，小城镇与大中城市发展的差异性，体现在县域经济的三大特点上，体现在其驱动要素上，更体现在城市经济与县域经济的错位互补上。 （一）县域经济的三个特征 县级市与县城作为城市与农村的结合点，在新型城镇化的浪潮下，扮演了更重要的功能，既是城镇化率较低的区域，又是城乡统筹的关键所在。有理由相信，现在乃至未来五至十年，将有一大批县域经济体脱颖而出，人口大幅提升，城镇化带来的需求激增。 县域经济在概念上是与城市经济相对立的概念，是指在县级行政区域内以城镇为中心，以农村为基础，各种经济成份有机构成的一种具有特色的区域性经济，它处于宏观经济与微观经济结合部、城市经济与农村经济连接点，是国民经济的重要组成部分。 县域经济的特征主要包括三个方面：区域性、综合性、不平衡性。对于这三性的把握程度，决定了市场进入的准确度。 特征一：区域性。县域经济是一种典型的区域经济。全国各地各县由于历史的、地理的和自然条件等方面的原因，使县域经济千差万别，形成了鲜明的地域特点，例如资源优势、区位优势等，县域经济还有自己的经济优势，包括产业部门优势和产品优势等，可以说县域经济又是特色经济。 这一特征导致了壮大县域经济对所在城市群的依赖。县域经济在新型城镇化的发展壮大，是逐渐加大开放度，融入城市群经济的过程，所以对县（市）经济潜力和能级，很大程度取决上级地级市的发展和自身特色资源融入产业链的程度。所以对城镇潜力的预判，在于跳出城镇看城镇，站在城市群的维度审视。 特征二：综合性。县域经济具有类似国民经济的大系统，是综合各产业各部门乃至社会单位于一体的国民经济小系统、小网络。可以说县域经济是一个相对完整的经济运行体系，在某种程度上可以看作是国民经济的缩影，县域经济集三次产业为一体，集生产和非生产性活动为一体，集经营与管理为一体，具有很强的综合性。 这一特征说明城镇的综合消费需求比表面要大。县城是域内乡镇村的集散地，不仅要满足县区的各类消费需求，更会满足下辖乡镇村的潜在需求。充分挖掘、引导这一潜在需求是一大关键问题。 特征三：不平衡性。 中国县域经济的发展正呈现出两极分化的趋势：一是发达县（市）的经济继续强劲增长。最发达的100个县的总人口仅占中国全部县（市）的6.8%，生产总值占到全部县（市）的21.75%，地方财政收入占到全部县（市）25.3%；城乡居民储蓄存款余额占到全部县（市）的23%。二是发达县（市）与不发达县（市）的差距继续拉大，县域经济发展的不平衡性越来越突出。 这一特征决定我们区域进入时应有整体概念，分类研究。百强县很多已经超过了部分地级市的发展水平，发展强劲但土地成本较高；还有一些蓄势待发，低价低潜力大，更有些难免会出现衰败。所以，必须从区域城市化率、城市群、经济、人口等多方面统筹考虑，确定适合企业进入的类别。 （二）县域发展的五大动因 深刻了解县（市）发展的动因，是我们准确判断其发展潜力的依据。一般而言，县域经济的发展动力有外资拉动型、大城市带动型、产业自身型、产业迁入型以及农业产业化型五大发展模式，在新型城镇化阶段，城市带动型和产业迁入型，是县（市）快速发展的主要动力，也是我们进行区域选择时重点关注的要素。 县域经济的发展模式决定了县域经济的命运与发展节奏，通过我们对2011年和2012年的百强县分析，大城市带动型与产业迁入型的发展模式的县域经济蕴含有大量机会，东部长三角城市群的百强县很多是在这两种模式下发展起来的。 （三）剖析百强县