吕关辉:商品房买卖合同教程.pptVIP

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商品房买卖合同 常见问题解读; 正式签合同,还是只认购? 逾期交付房,抑或受领迟? 逾期办房证,违约如何赔? 一房二卖,如何“1+1”赔偿? ;根据建设部《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。;一、正式签合同,还是只认购?; 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。(定金罚则及例外) 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。; 商品房认购书的性质: 第一种:交付定金的认购书是定金合同(立约定金),适用于定金罚则。但是,在房价上涨或下跌有比定金罚则获利更大空间时,势必造成大量有悖诚信的行为。 第二种:认购书是购房合同或是购房合同的一部分,直接按违约责任处理。但是,认购书缺失大量主要条款,对双方今后是否能够合意订立购房合同出于未知状态,也尚有大量客观难料的未知因素,??接作为购房合同对双方当事人来说都是难以预料和履行的。 第三种:认购书是预约合同,按缔约过失责任处理。但是,该观点直接排斥当事人要求实际履行合同的责任形式,认为预约合同不能强制履行,这样会影响法院的判决。 《合同法》第42条当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:  (一)假借订立合同,恶意进行磋商;  (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; (三)有其他违背诚实信用原则的行为。 ;案情简介与裁判要点; 相关法律、法规归纳; 4.《担保法》司法解释 第115条:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。 第117条:定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。 第118条:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。 第119条:实际交付的定金数额多于或者少于约定数额,视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。 5 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条 :出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第4条 :出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第5条: 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 ;参考案例一 2009年8月河南某商品房预售合同纠纷案,法院认为:双方所签认购书是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示,符合《合同法》规定合同成立的要件。该认购书虽非商

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