思源经纪-翼之城北区2011下半年营销策划报告109p.pptx

翼之城北区 2011下半年营销策划报告 2011年6月 1 一、营销背景研究 四、目标客群定位 五、营销推广策略 三、北区整体定位 二、北区价值梳理 宏观市场 区域市场 小结 规划发展 参考市场 2 3 营销背景研究 | 北京政策环境 发布时间 政策名称 具体信息 1月7日 《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》 要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割，从而全面叫停了“商改住”项目 1月20日 房地产经纪管理办法 这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。该办法同时明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。该办法明确，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。 2月16日 北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京十五条） 京十五条：对已拥有1套住房的本市户籍居民、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 2月26日 中国人民银行 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，其他存贷款基准利率相应调整。 3月14日 北京市住房和城乡建设委员会关于商品房预售方案执行中有关问题的补充通知 1、预售方案的项目预售计划中，如开发企业委托房地产经纪机构代理销售的，应提交该经纪机构在房地产主管部门的备案信息、以往代理销售的主要项目信息。 2、预售方案中应进一步明确商品房质量问题投诉渠道，包括开发企业处理质量问题的部门、主要负责人员信息以及质量问题的处理程序。 3、暂定资质房地产开发企业申请商品房预售许可时，应提交一级资质或在本市注册的二级资质房地产开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函，或通过商业保险明确质量责任承担主体，并提交工程质量保险合同或暂保单。 3月29日 关于公布北京市2011年度新房价格控制目标的通知 现将2011年度本市新建住房价格控制目标公布如下： 加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。 4月26日 北京商品房销售明码标价规定实施细则通知 商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表和价格手册，可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应保持一致，价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。 对已取得预售许可证或者已完成房屋所有权登记的房地产开发项目，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。 5月17日 市住房城乡建设委、市发展改革委 、市规划委、市商务委、市国土局 住房城乡建设委、市发展改革委 、市规划委、市商务委、市国土局 新政出台，抑制住宅投资，写字楼及商业市场受影响不大 营销背景研究 | 北京商品房市场 4 受政策影响，2011年至今北京商品房市场量价均平稳，整体供应量较去年同期明显减少。 营销背景研究 | 北京写字楼市场 5 有限的空置面积以及强劲的需求推动甲级写字楼租金在过去的18个月里快速上涨，平均日租5元/㎡ 2011年第一季度，市场供给更为短缺； 北京写字楼的净吸纳量环比上升7.2%，同比上升47.8%，达261,000平方米。 2011年北京写字楼市场供给短缺，租售量上升，空置率逐步下降，租金快速上涨 营销背景研究 | 北京写字楼市场 6 北京写字楼整体求大于供，需求面积区间集中在500㎡以上，售价平稳 营销背景研究 | 宏观市场小结 7 北京写字楼市场的供给量急速下降，写字楼需求不断上升； 写字楼主力需求面积500㎡以上 商务地产长期利好，未来写字楼市场预期较好 8 营销背景研究 | 顺义写字楼市场 商圈类型 商圈名称 销售均价 （元/㎡） 物业费 （元/㎡.月） 产业特点 典型项目 典型企业 一级 商务区 CBD 45000 27 北京中央涉外商务区 国贸中心 星展中国、华平投资、雷曼兄弟、新加坡淡马锡、美林、美铝中国、埃森克美孚、壳牌、联邦快递 金融街 42000 26 金融行业聚集地 中信银行大厦 中信银行 中关村 26000 20 北京高新技术科技产业基地 海龙大厦、欧美汇大厦 北京电信NTT、亚信集团 二级 商务区 长安街 38000 24 国家机关办公区、金融、科技