中国房地产周期与金融稳定中国房地产周期与金融稳定.pdfVIP

3 2006 年第 1 期 中国房地产周期与金融稳定 张晓晶 　孙 　涛 3 　　内容提要 :房地产周期与金融稳定息息相关。1998 年以来的我国房地产周期置身于 全球地产泡沫的危言之中 ,格外令人关注。本文首先分析了驱动本轮房地产周期的增长 面、宏观面与制度面因素 ,并利用 1992 —2004 年的季度数据进行计量分析 ,指出无论是房 地产业发展还是房地产价格总水平 ,在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。文章进 而指出 ,本轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风 险以及长存短贷的期限错配风险 ,并在此基础上提出相应的政策建议 :努力解决银行业自 身问题、规范地方政府行为以及有效监管外资进入中国房地产业。 关键词 :房地产周期 　驱动因素 　金融稳定 　　一段时间以来 ,中国的房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点。央行就 此出台了一系列调控房地产的措施 ,并发布了《2004 中国房地产金融报告》(中国人民银行房地产 金融分析小组 ,2005) (当然这些举措与研究报告也引起了相当的争议) 。但房地产过热并不是中国 今天才有的现象 ,上世纪 90 年代初的那场房地产热 ,相信不少人还记忆犹新。 房地产热 ,不过是房地产周期的一个阶段。对房地产周期的研究 ,可以追溯到上世纪 30 年代。 当时 ,库兹涅茨就提出所谓“建筑周期”(building cycles) ,此后关于房地产周期的文献不断涌现。房 地产周期与金融稳定息息相关。上世纪 80 年代美国银行业危机中 ,房地产信贷损失及其诱发的风 险就是银行倒闭的重要原因。20 世纪 90 年代以来 ,特别是日本泡沫经济破灭及亚洲金融危机中 , 房地产都扮演着非常重要的角色。进入 21 世纪 ,国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房 地产价格不断攀升 ,住房抵押贷款在金融部门占有举足轻重的地位 ,如果房地产价格出现急剧调 整 ,这些国家的银行体系资产质量会迅速下降 ,经济金融将受到严重冲击。这种情况下 ,关于全球 地产泡沫的危言不绝于耳 ,中国置身其中。显然 ,中国房地产业不能按一般的产业问题来对待 ,而 要从全局来审视它对金融稳定的影响。 本文从中国房地产周期切入 ,分析形成房地产周期的各类驱动因素 ,利用 1992 —2004 年的季 度数据进行计量分析 ,在此基础上 ,探讨新一轮房地产周期与当前金融稳定的关系并提出相应的政 策建议。 一 、中国房地产周期的简单划分 关于房地产周期的概念 ,目前还没有一个公认的标准。不同文献有自己关于周期的定义和衡 量指标 ,如房地产投资率、房屋空置率、房地产价格、房地产投资回报率等等。本文仅以房地产投资 增长率为衡量指标来划分中国的房地产周期 (见图 1) 。 根据房地产投资的变动 ,我们认为 ,自改革开放以来 ,中国房地产市场经历了三个周期 :第一个 　张晓晶 ,中国社会科学院经济所 ,邮编 :10083