[名校联盟]世联珠海美景别墅组团初案纯独栋纯大宅.ppt

美景别墅组团初案;商业秘密声明 ;开始对各种物业类型代理销售的全面探索;提供“咨询+实施”的房地产独特服务模式 ;;Our Service 咨询;;;Sales Marketing 实施 ;营销创新;;;;Our Guarantee 品质控制;经典案例;顾问平台;;;报告总纲;;1.1. 目标分解;观点一：稀缺别墅，价值重塑;别墅市场发展的四个阶段;在别墅市场发展的第二阶段中，别墅价值感的体现有别墅感官过渡至稀缺资源的占有;财富阶层圈的扩大带动别墅目标客户需求的个性化与多样化导致的社区化概念;第四阶段市场呈现的特点：资源的回归;不 断 增 加 的 外 围 价 值;报告总纲;社会经济环境 今年前三季度广东宏观经济企稳回升势头增强，完成国内生产总值26418.08亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落1.8个百分点;与上半年相比，提高了1.5个百分点。完成全社会固定资产投资8521.85亿元，同比增长17.93%，增幅提高0.31个百分点。城镇居民人均可支配收入16402.0元，同比增长9.6%;扣除物价因素，实际增长12.9%。;今年前三季度广东房地产完成开发投资1868.59亿元，同比下降8.12%，但比上半年收窄了7.28个百分点，总体已超过2007年同期水平。 ;09年住宅完成开发投资额逐季增长，第三季度增长速度减缓，第二、第三季度环比增长分别是37.67%和12.76%。;前三季度商品房施工面积、竣工面积同比分别增长3.22%和24.89%，新开工面积同比下降29.53%。与上半年相比，这三个指标增幅均有所提高。 分用途看，各类商品房施工面积同比均有小幅度增长，但新开工面积同比均出现不同幅度的回落，其中住宅下降29.83%;竣工面积方面，住宅及其它用途商品房同比均增长，办公楼及商业用房同比均下降。 分季度看，第三季度各类用途商品房新开工面积及竣工面积表现强劲，较第二季度均有较大幅度的增长。可见，房地产企业在第三季度加快了商品房新开工、竣工的速度。 ;2002-2009年同期数据显示，今年前三季度新开工面积基本接近2006年的同期水平;施工面积和竣工面积则均为近年同期以来最高 ;与去年同期相比，今年前三季度的市场消化系数有较大幅度的增长， 说明市场消化能力比去年同期有所提高，介于06-07年之间。;今年前三季度广东省房地产销售市场畅旺、到位资金充裕的基础上，逐步加快商品房建设速度，对后市的信心也进一步增强。 市场后续供应量不足，导致第三季度商品房销售市场出现量跌态势。 广东房地产市场已呈现复苏，将在保持平稳的基础上稳步上涨，后期预期：谨慎乐观。;09年第2季度GDP总产值为378.11亿元，环比增长14%，同比增长3%。截至09年第2季度中山全市累积实现GDP产值708亿元,同比增长3%。08年1季度到09年2季度，中山GDP产值起伏不定，09年2季度达到峰值。 ;09年9月份中山固定资产投资额为49.74亿元，同比增长15%，环比增幅21%。9月份中山固定资产投资额3个月以来首次正增长。09年9月中山房地产投资额为14亿元，同比增长17%，环比增长3%。 ;09年1-8月中山房地产投资平均占固定资产投资的36%左右，较08年所占比例有所下降。受政府加大投资的宏观政策影响，基本建设和更新改造投资分别增长38.0%和43.2%，占全市固定资产投资额的54.3%，同比提高9.0个百分点。 ;09年9月份中山全市商品房施工面积达80.63万㎡，与去年同期累积值相比增长431%，环比增长64%。09年9月份中山商品房竣工面积为42.62万㎡，与去年同期相比增长234%，环比增长170%。9月份施工面积与竣工面积均扭转了7、8月份负增长的局面，大幅增长。 ;09年前三季土地成交呈稳定增长趋势，3季度土地成交面积为172.9万㎡，同比增长47%，环比增长47%；09年9月份土地成交面积为78.7万㎡，同比增长75%,环比增长23%。09年中山土地交易明显回暖，8、9月份土地成交面积共142.6万㎡，占一年总成交面积的1/4.表明开发商对未来市场的信心。;市场供应方面09年1-9月商品房当期上市面积为308.89万平方米，其中商品住房264.2万平方米，与上年同比分别下降38%、38%；月末累计可售面积648.55万平方米，其中商品住房412.93万平方米，与上年同比分别下降17%、24%。 市场成交方面09年1-9月商品房成交面积481.30万平方米，其中商品住房426.38万平方米，比上年同比分别增长70%、83%；商品房成交套数46525套，其中商品住房37931套，比上年同比分别增长56%、73%。;中山城区住宅成交量稳步上涨的前提下仍出现下跌趋势，说明市场预期出现的一波合理调整 ，再者7、8月传统的销售淡季，8月成