空置经济论文范文-试论我国住房空置率在房地产经济中的意义.docVIP

空置经济论文范文:试论我国住房空置率在房地产经济中的意义word版下载 摘要：针对我国城市住区中住房空置率的现象，结合房地产价格和租金对住房空置率的相互影响进行分析，旨在提出一系列可实施性措施来制约住房空置率。 　　关键词：住房、空置率、房地产经济 　　近年来城市住区的发展日益加速，住宅的数量在不断攀升，但住房空置的理由也随之出现。如果城市无限蔓延扩张，面对郊区相对便宜的房屋价格、内城拥挤的居住密度和交通、环境的恶化，城市居就会逐渐迁往城市郊区，就会引起“内城衰退”现象，从而导致更严重的住房空房率的存在。 　　1.我国当前住房空置率目前状况 　　由《固定资产投资统计报表制度》可知，我国住宅市场中的空置指没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置，即中国住宅市场空置仅仅指增量市场的空置，其空置率也是指住宅增量市场的空置率。在具体计算时，空置率指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比，其中，商品房可供数量是指当年商品房竣工面积。 　　国外专家认为，当一个国家的商品房空置率小于3%时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%一10%时，市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也有充分的选择余地；当商品房空置率为10%时，房地产商品显得开始过剩；当商品房空置率大于15%时，则将产生严重的商品房过剩理由。由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直接和简单地套用上述标准。 　　2010年开始，我国加紧了房地产调控的步伐，实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施，这显示了我国调控房地产行业的决心。并且国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。 　　2.我国商品住宅市场住房空置的特点 　　2.1商品住宅空置数量逐年递增，但幅度呈波浪变动 　　1992、1993年房地产发展“过热”，导致房地产供给和有效需求严重失衡，并与1994年开始出现大量空置商品房，并逐年增大。但是，我国城市新建商品住宅空置量的增幅却呈逐年波动的迹象。 　　2.2 普通商品住宅的空置??空置总量的比重较大 　　在历年房屋空置中，住宅空置的比重占总空置量的70%左右。当前国家统计中的空置住宅主要由别墅和公寓等高档商品住宅、普通商品住宅和安居工程三部分组成。从全国的统计数字来看，普通商品住宅的空置数量占全部空置商品住宅的87%左右。由此可见，普通商品住宅的空置占空置总量的大多数。 　　2.3 竣工期短的空置房屋较多 　　从空置所处的状态来看，空置包括正常流通中的部分（竣工时间在一年以内）和竣工一年以后仍未卖出的“积压”住宅。主要是竣工期短的住宅房地产开发商还未完全卖出，或由于炒房者大量购买新房造成隐形空置率。 　　2.4 空置住宅地域性差别明显 　　由于我国各区域经济发展不平衡，房地产市场的发展也存在区域上的差别，住宅空置理由也不例外。目前，我国大部分中小城市房价相对不高，住宅空置理由并不十分突出。而在部分大城市中空置住宅表现较为明显，如上海。 　　3.制约合理的住房空置率对住房市场的影响 　　3.1 住房空置率对住房租金的影响 　　国外学者认为，自然空置率是使供给和需求保持平衡时的正常空置率，即合理的空置率，此时住房市场的实质租金不会出现上升或下降的压力。如D.Denise[3] 指出：在自然空置率下，市场的各个方面达到平衡。买者有充足的时间选择而卖者可以很快卖掉，同时租金随通货膨胀而上升。因此，可以认为存量市场各年的实质租金在长期的房地产市场供求平衡中保持不变，即在自然空置率条件下，市场实质租金的变化率为零。 　　但是，对于住房增量市场而言，其价格是不断上升的。因此，在自然空置率水平下，历年商品房销售价格的变化率不应该等于零，而是历年商品房销售价格变化率的平均值。如果某地的房地产增量市场的空置率大于自然空置率，则表明其住房市场的供给已经过剩，应该减少增量市场的供给，以维持房地产市场的供给平衡。反之，亦然。 　　3.2 住房空置率对房地产价格的影响 　　住宅市场应存在正常空置率，因此，供给需求曲线的焦点（P0，Q0）不是市场真实的均衡状态，将该状态称为名义均衡状态。令状态（P*，Qs*，Qd*）为真实的均衡状态，该状态下，增量商品住宅市场达到真正作用上的均衡。真实均衡价格近似地等于市场实际交易价格和（1-V）的1/2次幂的乘积，同时也说明真实均衡价格与住房空置率之间存在着负相关的关系。在一个有完全竞争机制的房地产市场中，房价是一个由供给和需求构成的函数。如果需求大于供给，空置率会偏低，空置房会迅速被房屋需求者占据，会造成“房荒”的假象，从而导致市场上房价不段不正常的上涨；如果房屋的住房空置率高，供应量大于需求量，则会造成商品住宅大面积空置，整个房地产行业急剧萎缩。 　　4.我国目前商品房空置率的影响及制约措施