南宁房地产市场.ppt

中国房地产行业发展概述南宁篇;;一、地里位置及行政区域划分;;南宁市的地理版图及位置图;二、南宁市的城市发展规划;城市的主导发展方向：整体向东，重点向南。 总体布局形态?：中心城应突出“一轴两带多中心”的发展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。 城镇发展战略：加强城镇间的区域协调；强化中心城市、调整空间结构；加快发展县级城市、构筑县域中心；着重发展中心城镇、完善配套设施；建设一般城镇、加大集聚规模；构建中心城市－县城－中心镇－一般镇的轴线状开放式城镇组织体系。;人口规模 （1）市域总人口2010年控制在690~710万 人，2020年控制在780~800万人。 （2）中心城人口2010年控制在210万人，2020年控制在290万人。 城镇化水平 （1）2010年，市域城镇人口340-360万人，城镇化水平48-52％； （2）2020年，市域城镇人口470～505万人，城镇化水平60-65％。;市域空间管制分区： 4类功能区：都市发展区、城镇密集区、生态保护区、协调发展区。;南宁《总体规划》中提到，2020年南宁市中心城用地将在300平方公里以上，而目前只有190平方公里，将以每年10平方公里的速度扩张。尤为引人关注的是，按照《总体规划》，将重点打造五象新区，将规划面积175平方公里，北起邕江、南至那马、西自水塘江，东至八尺江包括整个邕宁老城区这广大区域，将建成物流基地、商贸基地、加工制造业基地，南宁市新的行政、信息、问题、金融商务中心，成为一座新城。 五象新区是未来南宁重点建设的片区，那里将会再造一个新南宁。;三、南宁市房地产发展历程;2.南宁市的初步发展 1993、94年的时候，广西北海开发热潮涌现，全国各地的投机和投资者蜂涌而进这个令人追梦的城市，短暂的繁荣后，楼市泡沫越演越烈，国家开始加紧实行宏观调控政策。 1994、95年那时南宁还赶不上北海的热闹，但也有少量的开发商进驻南宁。所幸后来随着楼市泡沫的破裂，南宁所受到的影响并不大，但依然留下了一部分破碎后的痕迹，南宁也因此出现了多个烂尾楼盘。著名的如现在的民族大道和朝阳路交接处的三个影响南宁形象的重要地块，润华大厦那张“润华大夏，永远的庆典”足足挂了近十年也还未动工。; 直到九十年代中后期，南宁的发展还是很缓慢的。在很长的一段时间里其几乎处于停滞甚至部分环节出现倒退状态。;到2010年，南宁市城市结构出现了明显的变化，城市格局出现了功能和分区，规划布局初显雏形。 例如： 兴宁区建成了南宁市的核心商圈和生态旅游区; 青秀区建成了南宁市中心商务区、城市休闲旅游区和东向工业走廊; 西乡塘区建成了知名的科技密集区和一流的文教优势区; 江南区建成了综合性物流中心、重要的加工业区、空港产业基地; 邕宁区建成城郊休闲旅游区、专业化生产基地和工业发展战略基地; 良庆区打造成为广西重要的工业基地、现代物流基地和出口加工基地以及南部片区文化、体育、行政中心。;随着南宁市区域结构的调整及区域经济的发展，特别是对五象新区的重视，良庆区行政、文化、体育中心开发建设，区域不均衡的现状已有较大的改观，房地产发展重心在原来围绕青秀山，拓宽房地产发展空间的基础上，向良庆区、江南区偏移。形成了南宁各区域各具特色的楼市格局，各区域房地产市场定位明确，市场均相当活跃。 特别是2004年第一届中国—东盟博览会，成为南宁收获成果的历史性机遇，同时也将成为南宁加快建设区域性国际城市的新起点，成为南宁提升国际知名度和影响力的重要舞台。;3.房改推动下的房地产市场 1998年，城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业才慢慢发展起来，但九十年代后期还是鲜有商品房，南宁早期的明秀小区，北湖小区，二桥头的三元小区都是安居工程和经济适用房。而住宅区多为七八十年代建的大板房主要还是单位小区。 98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率。;98-02年各项政策重点是对房地产市场的规范和支持，在金融政策上支持住房特别是经济适用住房投资的信贷，鼓励开展个人住房公积贷款，降低个人住房公积金贷款利率，1998年-2002年是住房改革后经济适用住房投资占房地产投资比重最高的阶段。 2003年央行121号文即《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和国务院18号文件即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的先后出台，同时引起了房地产业和金融业界热烈的反响。 121号文和18号文的出台，使得房地产业和金融业共同面临了一个规范化、制度化、市场化的重要契机。;2008年下半年，国家开始出台一系列对房地产采取宽松的房地产政策，比如五次降息的宽松货