浙江象山东陈乡地块高端住宅项目定位与产品建议报告_148p_前期策划.ppt

以己之长 攻彼之短 象山东陈乡地块项目定位与产品建议报告 ;乡镇级市场客户分析;乡镇级市场客户分析;乡镇级市场推广模式分析;乡镇级推广模式分析;入 题; 目 录;第三阶段：项目地块介绍 地块区域分析 场地分析 地块指标 周边配套 地块SWOT分析 第四阶段：项目定位及产品建议 项目认知 项目定位 规划建议;象山/城市; 象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，经象山港和三门湾与宁海相邻北接鄞州区，以东为舟山群岛，三面环海，两港相拥。全县由象山半岛东部和599个岛礁组成，总面积6510平方公里，其中陆地面积1175平方公里，海域面积5335平方公里。本土象山半岛南北长52.5公里，东西宽40公里，面积995平方公里。海域广阔，浅海、滩涂资源丰富，海岸线长800公里，约占全省海岸线长的八分之一。象山先后建立了象山港、石浦港、三门湾、象山工业园区、港口工???城、中国水产城，并大力发展了象山渔业，以及全国闻名的象山建筑大军。; 象山现有10镇5乡3街道。县政府驻丹城镇，辖丹东、丹西街道。丹城镇历为县治所在地，全县政治、经济、文化中心。面积82平方公里，辖78个行政村、14个居民区、人口约10万人。全镇形成了以工业经济为主导，外向型经济为优势的经济格局，拥有轻纺服装、高压电器、工艺美术等20多个门类820余家企业，其中三资和出口创汇企业60余家，产品远销欧、美等30多个国家和地区。 ;宏观经济;丹城对外交通便利，盛宁线、象西线、丹爵线、丹石线交会于此，距宁波市区120公里，南至国家二级口岸石浦港35公里。;象山县2001-2020年总体规划： 根据城市功能定位，确定象山城市发展总 目标为：全面增强经济综合实力，努力提 高人民生活水平，实现经济和社会的跨越 式发展，把象山建设成为现代化的生态型 滨海城市。 城镇空间结构:“一个中心、二条轴线、六个 城镇” 一个中心：即中心城市 二条主轴：一条为沿海南线发展主轴，一条 为丹城-冠庄一级公路发展主轴。 六个城镇：县域内集中发展六个城镇，包括 中心城市、石浦-昌国、西周-下沈、鹤浦、贤痒、定塘。 象山县北沿杭州湾分别规划为以西周镇为中心的机电工业区、以贤庠镇为中心的沿港工业区、以爵溪为中心的针纺经济区；城南为规划中的大目洋新城。;范围：以象山港路以南、天安路以东、环城东路 以西，象山河路以北范围内2.87平方公里的地区 为象山城市新中心区的用地范围。 城市新中心区的功能定位：象山县集购物餐饮、 休闲娱乐、商务金融、文化教育多功能于一体的 CBD式公共服务设施中心，兼有高档城市生活居 住生活功能。 新中心区的城市主要内容：分为三大部分，其一是西部的 公共服务设施片区，其二是东部的文化教育片区，其三是 位于两者之间的居住生活片区。;城镇发展定位： 象山县域的政治、经济、文化、科教、交通中心，现代化滨海城市。 分析：做为象山县的中心城市，丹城镇近几年一直在加大镇域内旅游资源的开发利用，如松兰山景区等的陆续开发，而这些旅游景点的中转站一般在中心镇上，这必将带动丹城镇人气的聚集和第三产业的繁荣，给丹城的房产价值和开发潜力增加筹码。 城市人口规模： 近期（2005年）13~14万人； 中期（2010年）15~16万人； 远期（2020年）20~22万人。 用地方向发展： 向南、向东发展，控制向西发展 分析：按城市总体规划，丹城未来的用地布局以丹河路、象山港路为主轴线，建设路、靖南路为次轴线。沿轴线布置主要公共服务设施，形成一个主中心，一个次中心和一个居住区中心的三级公建配套结构。;杭州湾大桥的建设、轻轨的规划;象山/住宅;房地产投资;;经过近两年的大力发展，象山房地产投资环境由供求平衡状态逐渐出现供小于求的局面，随着09年后半年大量土地的输出，整体供求关系将趋于平衡。;亿元;历史： 老城区偏小，三面环山，发展受限；07-09年居住小区主要集中城东区域，目前区域已经形成相当居住规模 现状： 随着丹城整体规划向南延伸，目前城南区域已成为目前开发的热点区域，区域的各项商业市政配套在日益完善， 未来： 随着南部区域的大力发展，将大大加深城（丹城）乡(东陈乡）一体化的进程 北部随着象山港大桥建筑，将成为象山联结宁波的门户 象山两极发展悄然成型;板块区位;从近两年象山的土地供应来看，象山住宅类土地供应量有所回升，整体供求趋于平衡。 2009-2010的住宅类土地出让主要集中在09年的下半年。 截止目前为止所拍土地后续可供开发量达到近55万方。 ;;;从供应的区域来看，老城区近两年已无可出让土地，后继开发的东部区域经过07-09年近三年的开发周期，目前可供开发土地已日益稀缺，目前象山整体的土地开发方向来看已经逐渐向新城区域发展，09年相继出让的热点出让的土地基本都集中于新