房屋买卖合同效力疑难问题研究_潘军锋.pdfVIP

法律适用法律适用 年年第第 期期 201320132014 1294 法官说法 房屋买卖合同效力疑难问题研究 潘军锋 摘要 我国法律、行政法规、部门规章对房屋买卖的当事人、标的、意思表示和合同形式都有强制性的要求，由此 对合同效力产生影响。 在主体方面表现为房地产开发企业的资质、房屋共有人、内部职工、享有优先购买权的人对 合同效力有不同程度的影响；在标的方面表现为基于土地和房屋的不同性质而导致不同的效果；在意思表示上表 现为名为房屋买卖实为其他法律关系。 房地产领域强制性法律规范包括管理性规范和效力性规范，对于违反经济 公序的行为可以认定为效力性强制性规范。 关键词 房屋买卖合同 效力 强制性法律规范 经济公序 脱法行为 房屋买卖合同性质上属于买卖合同的一种 按 照 卖合同予以特别要求 ， 。 〔1〕 合同法 第 条和第 条的规定 双方采取要约 承诺 《 》 13 130 ， 、 （一）强制性法律规范介入合同效力的历史演变 的方式即可订立 出卖人转移房屋的所有权于买受人 我国 合同法 对违反强制性法律规范的规定 主要 ， ， 《 》 ， 买受人支付价款 但由于房屋买卖合同在当事人 标的 有三次大的演变 年 合同法 对 经济合同法 的 。 、 、 。 1.1999 《 》 《 》 意思表示和合同形式上均存在特殊性 横跨公法与私法 修改 年通过的 经济合同法 规定违反法律和国家 ， 。 1981 《 》 两个领域 连接物权与债权两项 制度 因此房屋买卖合 政策 计划的合同无效 年修改为违反法律和行政 ， ， 、 ，〔2〕1993 同的效力判断在实践中存在较大争议 城市房地产管 法规的合同无效 年 合同法 将无效的情形限定 。 《 。 〔3〕1999 《 》 理法 城市房地产开发经营管理条例 以及 土地管理 在违反法律 行政法规的强制性规定 年 最高人民 》、《 》 《 、 。 1999 《 法 从法律名称中 管理 二字