成本估价法讲义.ppt

成本法 （cost approach）;*;第一节：成本法的基本原理;二、成本法的原理 成本费用价值论：商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。所需的必要费用越高，价格越高；反之，价格越低;1、从卖方的角度来看： 成本法的理论依据是生产费用价值论。即不动产的价格是基于“生产费用”，重在过去的投入。 具体而言，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建造该不动产已花费的代价；如果低于该代价，他就会亏本。;2、从买房角度来看 成本法的理论依据是替代原理。 即买方愿意支出的最高价格不能高于他所预计的重新开发建造该不动产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造（或者委托他人开发建造）不动产。;三、成本法的特点： 1、以成本累加为方法，包括必要成本加正常利税、利润、税费进行估价。 2、房地产价格取决于效???，花费的成本对效用增大有作用才能构成价格。 3、不论不动产的新旧状态如何，积算价格总是以估价时点为基准时间点积算的。 4、成本估价法估算的价格往往偏离正常市场价格。 5、有效成本应为社会必要成本。;四、成本法的适用范围 1、对于房地产市场不活跃，缺乏市场交易实例的区域。 2、既无收益又很少发生交易的房地产价格的评估。（图书馆、医院、特殊用地等） 3、对于抵押贷款、拆迁、保险中的房地产的现值，房地产拍卖的地价可采用成本法。 4、适用于全新或基本全新的房地产价格的评估，而不适用建成区域已开发土地的价格。 5、对使用时间长的房地产，由于其新旧程度难以判断，一般不采用成本法。;第二节：成本法的公式及估价程序;土地增值收益的来源;土地增值收益;土地取得费;土地开发费;2、 小区开发配套费。具体费用按各地规定缴纳。 3、公共事业建设配套费。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，各地视实际情况而定。;在计算土地开发费的过程中，首先必须准确确定土地开发程度。是指土地的基础设施建设和开发的状况，即通常所说的“五通一平”、“七通一平”。 土地开发费用的分摊问题。如道路不只是让某个项目使用，其他行业可能也会受益；绿地、公园也是周围所有的单位和个人共同受益；所以，要根据实际受益程度做必须的费用分摊。分摊的基本原理为： 应分摊的费用=受益程度×设施总费用 ;税费;投资利息;投资利润;土地价格修正;关于价格修正;适用于新建不动产的基本公式;1、直接成本：直接成本是在新建建筑物时所用的人工与材料等成本的支出，主要包括：人工费；材料、产品、设备费；承包商的费用和利润等等。 2、间接成本：间接成本是人工与材料成本以外的其他支出，主要包括：规划、测量、环境评估和申请建筑许可证与执照的费用及评估、咨询等的费用等 3、正常利润：正常利润是按总成本（直接成本十间接成本）的一定比例计算出的，一般各地都有相应的参考值。;适用于旧有不动产的基本公式;成办法的估价程序;第三节：不动产重新构建价格的求取方法;重建价格 重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 由此可知，重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，似乎采用重建价格来评估不动产的价格更为合理，但是在实际中，一般很难找到与原建筑物完全相同的材料，且施工方法与设计标准又经常变动，因而很难估算其重建价格。一般而言，重建价格只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，其他情况都采用重置价格进行评估。需要指出的是，重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，同时；也是“替代原理”的体现。;重新构建价格的求取方法;2、建筑物的重新构建价格求取方法 具体又有下列4种方法：（1）单位比较法；（2）系数调整法；（3）分部分项法；（4）工料测量法。;*;*;*;*;建筑物折旧的估算;求取建筑物折旧的方法;*;*;2、实际观察法：实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。较早建成的建筑物不一定损坏严重，其价值未必低；而较晚建造的建筑物不一定维护良好，其价值未必高。这样，实际观察法是由估价人员亲临现场，直接观察与估算建筑物在物质、功能及经济方面的折旧。 利用实际观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。 ;*;3、成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为： V=C*q 式中 q——建筑物的成新率（％）； C——建筑物的重新购建价格。