土地登记持证上岗讲义第二部分——土地登记实务.doc

PAGE  PAGE 60 《土地登记实务》讲义 主讲：王秀兰 教授 华中农业大学土地管理学院 第一章 土地登记概论 1、土地登记的概念、意义和作用 2、土地登记的历史沿革与登记制度 3、我国土地登记的法律依据及效力 4、土地登记的特点与基本原则 5、土地登记的内容与分类 第一节 土地登记的概念、意义和作用 一、土地登记的概念 二、土地登记的意义 三、我国土地登记的作用 一、土地登记的概念 土地登记，也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。 根据《土地登记办法》第二条的规定，我国的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公式的行为。其中，国有土地使用权，???括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。 二、土地登记的意义 为了保障广大权利人的土地财产权利，维护土地市场的正常秩序，国家必须采取一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地上的每项权利及其变动事项都准确无误地记载到国家专门的簿册。 三、我国土地登记的作用 1、维护了土地的社会主义公有制 2、维护了土地权利人的合法权益 3、维护了正常的土地市场秩序 4、有效地保护了耕地 5、为土地管理和经济社会发展提供了重要的基础信息 第二节 土地登记的历史沿革与登记制度 一、土地登记的历史沿革 二、土地登记制度 一、土地登记的历史沿革 国外土地登记历史沿革： 古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载；德国1656年创建地籍；英国1862年设置政府土地登记局；美国1849年颁布相关地籍管理条例；日本在明治维新以前，曾进行土地清丈等。 我国土地登记历史沿革： 黄帝、大禹时划九州；秦始皇大规模清查地籍；宋代量田之事；元代经理之法；明朝的雨林图册和赋役黄册制度；清朝进行大量的地形测量和地图编绘工作；近现代逐步完善的土地登记工作。 二、土地登记制度 1、契约登记制度 2、权利登记制度 3、托伦斯登记制度 4、关于我国的土地登记制度 (一）、契约登记制度 契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为： 1.采用意思主义立法 2.采取形式审查主义 3.登记无公信力 4.登记无强制作用 5.登记薄的编成采取人的编成主义 6.不颁发权利凭证 7.土地权利以动态登记为主 (二）、权利登记制度 权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为： 1.采用形式主义立法 2.采取实质审查主义 3.登记有公信力 4.强制性登记 5.登记薄的编成采取物的编成主义 6.不颁发权利凭证 7.土地权利人以静态登记为主 (三）、托伦斯登记制度 托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为： 1.初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2.登记有公信力 3.土地登记机构负有赔偿责任 4.采取实质审查主义 5.登记薄的编成采取人的编成主义 6.地籍图可辅助说明登记薄的内容 7.土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记 8.土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约形式，订立契约 (四）关于我国的土地登记制度 1.土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况下也采取登记对抗主义 2.实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模式 3.登记有公信力 4.土地登记实行依申请登记原则 5.登记薄的编成采取物的编成主义 6.颁发权利凭证 7.土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的土地权利 8.土地登记不及地上的建筑物和附着物 9.土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门 第三节 我国土地登记的法律依据及效力 一、土地登记的法律依据： （一）实体性法律依据 （二）程序性法律依据 二、土地登记的效力： 指进行土地登记后的法律效果。 第四节 土地登记的特点与基本原则 一、土地登记的特点 二、土地登记的基本原则 一、土地登记的特点 （一）统一性 （二）唯一性 （三）连续性 （四）公开性 （五）公信力 二、土地登记的基本原则 （一）依法的原则 （二）申请的原则 （三）审查的原则 （四）属地登记的原则 第五节 土地登记的内容与分类 一、土地登记的内容 二、土地登记的分类 一、土地登记的内容 土地以宗地为单位进行登记。所谓宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的权属界线清楚的地块或空间。 土地登记的内容是指反映在土地登记薄上的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质