73-G01物业管理策划阶段工作程序.docVIP

深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3—G01名称物业管理策划阶段工作程序版本B/0第1页共4页编制吴耀平更改蒋俊审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年11月20日1．目的 规范物业管理策划工作流程。 2．范围 适用于地产公司开发的新项目。 3．职责 部门/岗位工作内容总经理负责统筹成立服务方案策划小组。分管总经理助理除后勤管理以外的前期介入工作，由片区分管总经理助理负责组织物业管理策划阶段的协调工作（包括与开发商协调、组织物业管理合同评审等工作）职能部门物业管理方案的制订，管理费标准测算，人员配置等工程技术部负责楼宇智能化设计、施工；有关设备设施配置、管线布置、施工质量等向地产公司提供有益的建设性意见。负责有关设施设备配置工作与开发商沟通，并将前期介入相关信息及时知会该项目片区分管总经理助理。3.3相关部门负责前期介入工作的协助和配合。 4.方法和过程控制 4.1物业管理策划阶段包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。 4.2前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。 4.2.1早期阶段：从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工程技术部负责： 1.5审阅根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计如供电供水、污染处理、通讯网络、绿化、管线走向、配套设施等提出建设性意见.并保存相关记录。 深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3—G01名称物业管理策划阶段工作程序版本B/0第2页共4页编制吴耀平更改蒋俊审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年11月20日4.2.24.2中期阶段：主体动工到入伙前六个月之间的介入活动,工程技术部负责:包括: 4. 42.2.2.1专业技术人员参与了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程，站在物业管理角度提出建设性意??。 4. 42.2.2.2 从顾客使用功能角度,向地产公司建议完善相关配套设施、修正缺陷，如道路交通规划、出入口设置、围墙设置、配套生活设施的分布、安装等是否合理。 4. 42.2.2.3根据验收标准，从物业管理功能出发，对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题，及时向地产公司建议完善、修正。 4.24.3后期阶段：入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动： 4.2.3.1工程技包括术部负责： 各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。 完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明等设施。 分批分期收集工程、配套设施设备资料，设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 4专业技术人员将工作情况记录在《——前期介入情况周记录表》上，作为重要资料保存。 4.42.3.32筹备小组负责：一般入伙前六个月成立筹备小组，监督协调工程技术部的前期介入工作，并负责： A．充分了解掌握房屋及配套设施状况，做好物业接管验收的各项准备工作。 B．了解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。 C。各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。 完善康体休闲文化设施、会所、管理用房等公用设施。 D．解地产销售承诺，如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况。 4.3编制物业管理服务方案 深圳市万科物业管理有限公司程序文件编号VKWY7.3—G01名称物业管理策划阶段工作程序版本B/0第3页共4页编制吴耀平更改蒋俊审核吴耀平批准吴全宏生效期2002年11月20日4.3.1根据物业情况,制定调查方案，对物业进行调查了解物业周边人文环境、治安状况、供方环境、物业管理水平、收费标准及政策环境等基本情况。内容包括: 4.3.2了解物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。 4.3.3充分了解地产项目定位和销售前期实施的顾客需求调查，如客户群体、服务需求及消费水平等。根据地产开发和销售进度，结合公司实际情况，进行物业管理方案的策划，并不断完善，在入伙前三个月完成物业管理服务方案的编制，内容包括： 4.3.2.1分析物业本身及周边环境，从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。 4.3.3.1物业概新建项目的整体情况介绍况，包括：位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交付使用时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备、周边环境及市政配套等。 4.3.3.2顾客群特点及需求分析：分析顾客需求，针对顾客群体特征、个性特征和服务需求进行分析， 创新服务项目。 4.3.3.3物业管理服务模式包括：服务模式定位、释义。 4.3.3.4人员配置，包括架构、职责、人员培训计划等。 4.3.3.