什么性质土地可用如何获得土地及土地税.docx

什么性质土地可用、如何获得土地及土地税 “土地性质”是高压线，不能碰！那什么性质的土地，才能用作建设光伏项目？哪些地类，是不能碰的？ 1土地的分类（参考：《中华人民共和国土地管理法》） 1、按照“土地所有权”分 1）国家所有：城市市区的土地 2）集体所有：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外的土地；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 土地所有权的归属，决定了项目开发者需要从哪个渠道获得土地。 2、按照“土地用途分类”分 1）农用地：直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 2）建设用地：建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 3）未利用地：指农用地和建设用地以外的土地。 土地用途分类的分类，直接决定了这类土地是不是能用来做光伏项目。理论上， “未利用土地”、大部分“建设用地”和小部分“农业用地”可以用作光伏项目的场址。 2土地用途的细分，哪些可以用？（参考：GB/T21010-2007 ） 上述分类相对笼统，对于非专业人员，在实际操作中很难把握，下文为大家详细解析一下。 上表中： 1）“未利用土地”用“绿色”标记，此地类全部可以用做光伏项目场址。 这类土地包括：其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海水面、内陆滩涂、冰川及永久积雪、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地。（标红为比较适合作为光伏项目场址的地类） 其他草地：指树林郁闭度＜0.1，表层为土质，生长草本植物为主，不用于畜牧业的草地 2）“建设用地”用“黄色”标记，此地类大部分可以用做光伏项目场址。 这类土地包括：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地、工业用地、采矿用地、仓储用地、城镇住宅用地、农村宅基地、机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地、军事设施用地、使领馆用地、监教场所用地、宗教用地、殡葬用地、铁路用地、公路用地、街巷用地、机场用地、港口码头用地、管道??输用地、水库水面、水工建筑物用地、空闲地。（标红为比较适合作为光伏项目场址的地类） 这类土地一般价格高昂，光伏项目占地大，很难承担。工业用地、采矿用地、空闲地，当地价不贵时，可以考虑用作光伏场址。 3）“农用地”用“红色”标记，此地类小部分可以用做光伏项目场址。 这类土地包括几大类：耕地、园地、林地、草地、交通用地、水域及水利设施用地、设施农用地、田坎。 这类土地中，具体哪些能用作光伏项目场址，国土、农业等相关部门并未出台具体的管理文件，各省政策不统一。仅有国家林业局出台了《关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》（林资发〔2015〕153号）对于林地用作光伏项目场址做出了详细的规定。根据该文件，汇总如下表： 从上表可以看出，只有“苗圃地、林业辅助生产用地”是可以用作光伏项目场址，“其他灌木林地、宜林地”使用时都有特定的限制条件。 3如何获得土地？ 目前，光伏项目获得土地主要有两种方式“无偿划拨”、“有偿使用”、“租赁”三种形式。“无偿划拨”费用较低，这种方式主要在西部地区使用。 目前，光伏电站中的永久性建筑，比如生活区建筑、中控室、配电室等都被定性为“建设用地”范畴，这部分土地基本都是以“有偿使用”的方式获得，都要办理土地流转手续；方阵之间未改变土地性质的，一般采用“租赁”形式。 根据法律法规规定，主要对目前我国土地流转程序作以下简要叙述。 【第一步】用地单位在初步选定土地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该土地的各项规划。 【第二步】确认该土地可以用于建设，再根据建设部门的要求，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。 【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。 【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用; 【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建