2016-02015—2016年度 中国办公楼市场需求分析.docx

办公楼需求来源于销售和出租两个方面，近年出租占比有所下降 出租是办公楼重要的需求形式。2010年以来办公楼销售面积上升明显快于出租面积，出租面积/销售面积的比重由之前年份的超过60%逐步下降至不足40%。全国来看，办公楼出租面积2008年以来基本稳定在1100万平方米左右，而办公楼销售面积由2008年1157万平方米逐步增加至2013年最高值2883万平方米，增长了大约1.5倍。2014年办公楼销售面积下降。 近年办公楼销售面积和出租面积变化 　　一线城市办公楼出租和销售比重相当，二三四线城市办公楼以销售为主 分区域来看， 只有一线城市办公楼持有出租的比例较高， 一线城市办公楼销售和出租的比重大致相当， 而二三四线城市办公楼基本以销售维持， 持有租赁的比例很低。2009-2013 年办公楼出租面积/销售面积平均比例，一线城市为192%，二线城市为 10%，三四线城市只有 8%。2013 年办公楼出租面积中一线城市占 90%，其他城市合计占比为 10%。北上广深办公楼出租面积占比分别为 29%、54%、4%和 2%。 一二三线城市办公楼出租面积/销售面积 　　一线城市 办公楼出租面积比重占90% 　　2015年办公楼销售面积同比增加 ，现房销售较为活跃 2015年，办公楼总销售面积2912.26万平方米，与去年同期相比增加了16.2.4%，其中，现房销售面积为844.79万平方米，同比增加了33.1%，期房销售面积为2607.47万平方米，同比增加10.5%。2015年1-4各季度，销售面积增长幅度逐步提高， 1季度同比下跌23.3%， 2-4季度则分别增长14.9%、 38.5%和26.5%，其中，现房销售面积1-4季度全面上涨，增加幅度分别为11.6%、26.5%、110%以及12.9%；期房销售面积呈现1季度减少，2-4季度增加的局面，同比增幅分别为减少31%，以及增长11.4%、20.0 %和33.4%。 2015年办公楼销售面积及其增长 　　2015年各季度办公楼销售面积变化 　　办公楼销售形式仍以预售为主，但预售比重略有下降 近年来，办公楼的销售中，预售的比重在波动中不断上升，从2005以来现房销售的平均比重微 31.8%、期房则为 68.2%。2008年以来期房销售比重不断上涨，在2012年达到77.2%的高点，之后回落并波动。2015 年 1-12 月，办公楼总的销售面积中，现房销售面积所占比例为29%，期房销售面积所占比例为 71 %，现房比重同比上升 3.6 个百分点，期房比重则下降了3.6个百分点。从各季度的情况看，现房销售面积所占的比重在 26.3%-30%之间波动，但波动幅度明显收窄；而期房销售面积所占比例在 68.9-73.7%之间波动，1季度期房所占比重最高，为73.7%。 近年全国办公楼销售形式变化 东西部地区办公楼需求总体复苏、西部略有下降；从季度销售情况来看，东部先跌后涨，中部增减交替，西部亦先跌后涨 从区域分布来看， 2015 年 1-12 月， 东部地区办公楼销售面积同比上涨 26.7，21.3%、 其中现房上涨 43.5%， 期房上涨 20.4%； 中部地区销售面积同比下降 2.6%，其中现房销售上涨 20.9%，而期房销售下降 9.9%；西部地区销售面积同比增长6.9%。 ，其中现房销售增长 12.8%，期房增加 5.3%。2015 年第 1-4 季度，东中西部地区的销售面积涨跌不一。其中 1-4 季度东部各季度销售面积同比分别为下跌16.8%、以及上涨 30.4%、55.4%和 32.3%；6.1%%、20.3%和 28.5%和 24%；中部地区销售同比变化幅度分别为下跌 49.9%、上涨 10.8%、下跌 7.7%以及上涨25.8%；西部地区同比先跌后涨，变化幅度分别为下跌-10.2%、14.0%以及上涨25.9%和 19.7%。 近期东中西地区办公楼销售面积和增长率变化 在办公楼总的销售面积中，东部地区所占优势有所回升，中西部所占比重均有所降低 从区域分布上看，近年来东部地区办公楼销售面积所占比重有所回升，中西部所占比重有所下降。2015年1-12月东部地区所占比重为61.9.%，比去年同期相比增加5.2个百分点，中部地区所占比重为16.8%，20.1%，所占比重同比略降3.3个百分点，西部地区为21.3%，所占比重同比下降1.9个百分点。现房销售面积中，东部所占比重为66%，中部为17%。西部为17%；期房销售面积中，东部地区占60.2%、中部占16.7%、西部占23.1%。无论现房，还是期房，均呈现东部所占比重增加，而中西部所占比重有所减少的态势。 近期东中西地区办公楼销售面积所占比重 　　办公楼需求影响因素变化