2016年房地产腾宏泰帝景项目定位报告.ppt

龙岩市龙腾宏泰帝景项目定位报告;审势 —— 发现问题;大势 / 战局 / 本体;[ ];城市概况;城市格局;城市交通;年份;中央政策考量启示： ①政策风险继续加大，投资购房和房价过快增长是调控重点。 ②保增长和延续性目标又决定政策不会出现大幅度调整。; 景气指数;2011年房地产整体形势预判;;[ ];龙岩楼市分布图;推广包装：; 本案占地200亩，23栋18F全板式结构，总建面近20万方。其中商业5252.8㎡，住宅约18.5万㎡，共2108户，1.46超低容积率，绿化率达38%，地下室52000平方，共1080个车位，地上120个车位。;板块;板块划分;[ ];项目SWOT分析;最终在与汇通理想城的竞争中，立于不败之地！！; 充分发挥优势，扬长避短深入细致作好营销工作。并针对“问题点”采取相应对策。 在实际操作过程中提出具体对策如下： 结合项目自然的、有内涵的现代亲水生活，突出国际化、豪宅、尊贵体验等推广诉求； 塑造高品质、高性价比市场形象； 先树形象，后做推广，公司品牌、项目品牌借势互动； 区域借势，炒作区域热点。 ;项目位置： 位于龙腾北路西侧，爱亭路北侧 区域属性： 龙岩末来CLD 项目属性 交通便捷 配套设施完善，生活便捷 ;所以，本项目目标是打造岩城的豪宅，在岩城做豪宅，我司认为要把握主两点： 一是要注意“豪”的尺度，岩城作为一个地级城市，如果“豪”的尺度过大，会导致成本失控，价格过高，最终加大去化难度。 二是，要超越本区域其它产品，要把本项目打造成当地标杆产品。 小结：本项目要在这两点之间找到最佳平衡点，因此我司认为本项目豪宅标准是“适度的豪，归心的宅”，既要超越本区域其它项目，成功打造岩城标杆产品，又要注意控制“豪”的尺度，控制成本。;1、豪宅KPI价值体系？;房地产价格除了营销价值外，价值构成包括实体价值和精神价值两部分。 实体价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值实现的。;高端豪宅KPI 价值体系;通过产品创新、顶级配套、豪宅生活方式的引领，建立城市物业价值体系，实现客户目标！;*;[ ];消费者为什么要买房？？;;;我们应创造怎样的一个产品？;项目整体定位立足于项目独特的地产因子，最大发挥项目的第一性和唯一性，唯一性如稀缺的地段、眺溪景观；在产品上依据差异化，做好第一性；同时挖掘宜居元素和开发品牌的概念；;项目整体定位;*;*;人脉---颠峰圈层 主题景观 掩映建筑的经典气质 经典建筑，景观规划，畅享原生态的生活 盛景园，演绎经典气质;商脉---生活配套 尊崇智能配套，筑就安全无虞生活 高雅都市生活中心 高端智能化配套 ;根脉---人生归属 在城市枢纽住区 品味生活的荣归 交通主线，无缝连接生活 教育、商贸、医疗等生活配套一应俱全 高端商业，汇聚时尚生活格调;*;目标客户群调查;②第二目标群——有投资买家分析他们一般不受地域限制，看重项目地段、环境、配套设施，看重所属地块的行政规划对土地价值的提升力度。楼盘在功能之外的区位附加价值，是他们进行购买择决的砝码。我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类买家占项目销售比例的25%--35%左右，户型选择一般在120-260平米/户。 ;[ ];项目物业发展深化;*;*;;*;通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造城市住宅的气势； 以社区内外地坪的高差形成仪式感，体现客户身份。 ;*;*;园林景观设计原则：;*;*;*;*;*;*;设备配置考虑原则;*;项目营销建议;*;*;售楼处，是客户到达项目现场后的主要关注点，因此现场展示的好坏、成功与否，往往会决定客户对一个项目直观感受，并进而决定其是否购买项目,项目现场展示应达到提升项目形象、打造项目独特气质的目的： 售楼处是接待客户的主要区域，因此售楼处的设计应本着科学的尺度划分、功能区隔、项目形象的传递、卖点的展示，体现舒适亲近的参与感的原则来设计，售楼处的功能分区分为①接待区；②沙盘区；③吧台区；④办公区；⑤公示区；⑥展示区；⑦洽谈区；;办公区;外部展示;;体验式营销就是从消费者的感官、情感、思考、行动、关联五个方面来重新定义、设计营销理念. ——《体验式营销》伯德·施密特;体验式营销策略之一 ——样板间;;1、首先要选择观景位置最佳的楼层布置 2、定位：户型是买家的直接关注点，一定要跳出德州样板间的水准，给客户以充分的视觉享受，充分调动买家的购买欲望 3、主题：要突出项目定位，符合项目气质 4、方式：多采用少装修、多装饰，核心点在装饰的生活氛围。 5、生活化：尽可能实现生活场景的布置，如主卧床上的睡衣、