110715-京基大梅沙别墅项目定位范本.ppt

京基大梅沙别墅项目思考 ; 引; 背景研判;一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱”;二级市场：均价回到一年前;二级市场：价格下浮一明一暗;二级市场豪宅：;三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。;三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。;三级市场豪宅：千万豪宅成交寥寥;后市：深圳楼市近期难以复苏！;一、发展商普遍对后市短期内不看好； 二、一手价格回归至07年同期水平，并仍有价格下浮威胁；一手在售豪宅销售普遍低迷，普遍采用现场暗放折扣的促销形式；新推豪宅定价保守； 三、二手豪宅成交呈现西热东冷的态势；二手豪宅价格下浮，将对一手豪宅造成极大冲击； 四、深圳楼市预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。 ; 本项目地块位于深圳市盐田区盐梅路 ，由盐梅路西行可接盐坝高速去往沙头角、罗湖。地块所处大梅沙片区配套成熟，酒店众多。;地块研判/地块分析 ;N;地块研判/户型 ;与深圳市场其它景观资源型豪宅相比，具备打造顶级豪宅的景观资源基础。; 地块研判结论;碧云天;城市发展规划;; 背景研判;驱动客户： 客户的价值主张 客户的密友 个人服务; 做客户和市场的领袖， 用自己的语言塑造新的市场！ ;领袖塑造; 要做好新的领袖，必须先做好旧有领袖的“跟随者”。 我们，站在巨人的肩膀上思索……;;最直接的竞争区域：梅沙片区;联泰.梅沙湾;本案vs联泰梅沙湾 ;联泰梅沙湾 ;天涛轩vs东部华侨城.天麓 ;直升机VIP服务;编号　;配套设施;编号　;配套设施;编号　;配套设施;竞争点;“领袖”竞争点;竞争总结;;样本组成;中原千万级豪宅客户分析：;千万级豪宅客户基本特征： （资料来源，根据中原豪宅区域成交客户信息统计及 深圳中原二级豪宅项目成交客户深度访谈和问卷统计得出。 ）;千万以上豪宅客户分析： （资料来源，根据深圳中原豪宅区域成交客户信息统计及成交客户深度访谈 和问卷统计得出。 ）;客户的职业：80%属于私企老板，其中自己开厂的占到32%。另外为企业高管及政府工作人员。其中不乏专业的投资人士。客户区域：客户以企业主为主，居住区域为福田、南山为主客户家庭结构：90%为2代或3代家庭结构。客户年龄结构：年龄段处于31-45岁之间，正处于事业高峰期及子女处于小学或初中，家庭观念强。;从投资方向分析：这部分客户52%的资产用来投资房产，30%的投资在股票里面。从房产投资类别看：60%投资住宅，20%投资商铺，17%投资写字楼从置业次数上看：4次置业人数近50%，多次置业现象普遍从付款方式分析：近4成客户选择一次性，约4成客户选择商贷，约2成多客户选择按揭，可见这批客户资金是非常雄厚的。;购买原因分析： 此类客户购房经验丰富，多数拥有多套别墅物业。对于再次购置物业的需求不是非常明显，一套与自己社会地位更匹配的房产，并保有一定的升值保值功能，是客户最大的购买原因。 购买用途分析： 自住与投资的比较比较均匀，随着访谈进一步深入，我们也了解到，对于高端物业的持有很多客户没有非常明确的目的。;在售豪宅近期成交客户情况;豪宅近期成交客户深访;香港客户;*深度访谈客户分析*;;看好天麓的独有稀缺资源，认为只会增值升值，值得收藏； 关注总价﹥关注户型面积段； 除资源外，非常关注建筑风水，如视野面对山谷、山坡、漏风口等非常排斥； 都拥有很多套房子，买华侨城是看重资源，以投资（收藏）为主，兼可度假； 除去可享的天麓资源外，对单套物业的关注点依次是总价、景观资源、户型、风水。 ;*千万级豪宅客户分析结论：*;项目目标客户范畴圈定;研究目的 ;高档别墅区利益点对消费者的重要性 ;吸引人的程度; ;我们的客户——; 他们是一群中年的私营业主或是香港人，向往山居、海居的生活。爱显，要面子，需要彰显自身身份档次的居所，喜欢大梅沙片区的顶级配套，如五星级酒店、游艇会、华侨城高端娱乐生活配套。看重物业的升值潜力，非常看重物管和建筑风水。喜欢附庸风雅，希望把这里作为第一居所居住，也需要这样的房子来用于商务接待、私人party之用。;领袖塑造;领袖是如何炼成的？;;客户大梅沙印象之关键词：;重新定义梅沙片区，塑造新的豪宅市场标准！;中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源； 研究发达国家海岸线城市密度，美国约180 公里就有较大城市一座；日本约30公里就有超过五万人口的海岸城市一座，而目前中国的海岸城市间距在360 公里左右，深圳作为海岸城市本身就具有重要的稀缺性。;大梅沙——“东方夏威夷” ，比肩世界的黄金海岸 ; 片区亮点; 片区亮点;重新定义梅沙片区;;做谁的领袖？; 领袖中国海;项目推广语： ;