20100527大连奥泰湾西湖项目持续营销2010年度下半年度营销工作计划.pptVIP

湾西湖2010年下半年营销工作计划;报 告 结 构;市场分析;政策导向;行业市场新动向;大连房地产市场销售情况分析;开发区属于二线城市的次级市场，刚需量少，同时市场有两大盘华润海中国和红星海世界观分割，剩余生存空间较窄。其余各盘在寻找与两大盘的差异生存空间。 地段：开发区目前在售和待售项目多数集中在中心区和靠近主城区大连； 户型：以40-100平小户型和经济两居为主； 价格：普遍价格低于两大标杆项目。;2008年一路飘红的中国房地产市场受到了房改以来的第一波冲击，低迷观望的市场，地产发展商应对市场的策略相对保守，价格上涨成交量快速下跌，08年7月房地产拐点论出现，并且市场开始量价齐跌。至09年5月市场形式才有所逆转，反弹上扬，从价跌量涨到量价齐涨。08年的波动主要来自于市场的自我调节能力，受金融危机和美国次贷危机影响。 2010年4月国家??房地产行业展开了宏观调控，政策连环出台，有别于市场的自我调节，国家调控目的更为明确。此轮调控中各房地产开发企业做出了快速应对，在政策出台后的一个月时间里，保利、恒大、万科等国内房地行业领军企业，纷纷作出了价格调整，幅度高达30%，但政策依然没有放松的迹象。调整还将持续的情况下，除了以价换量为企业在行业洗牌中保留生存空间，准确而广泛的营销路径和竞争项目之间的差异化合作开始逐渐被房地产行业所重视。; 华润海中国2008年8月31日开盘，一期1638套已经售罄，价格5800-13000元/平。2010年4月24日海中国在开发区大剧院举行二期产品说明会以及北京小学华润海中国分校签约仪式，同时二期进行认筹活动，4月24日起至开盘止，意向金客户每天可享受总房款一百元的优惠。 该项目二期户型面积为55-180㎡，与湾西湖面积区间重叠。华润海中国二期有一期成品园区及规划的完善商业和教育配套优势，但二期基本丧失了海景资源，项目北侧虽有人工湖，但项目与湖之间有正在使用的铁路通过，该项目本期产品定价比较谨慎，对外释放价格8000-9000元/平。; 2010年3月28日，万国公馆1号、3号楼开始销售，共616套房源，80-90平二房，150平三房，单价7500-9000元/平，均价8600元/平。 万国宫馆主力户型为80-90平清水房，与湾西湖70-90平两房成直接竞品。该项目不可否认具有地段优势，生活配套齐全是自住型客户的宿求点，但项目自然资源方面处于劣势，湾西湖与之形成了差异化，并且湾西湖所提出的身心修为理念与项目资源很好的融合，是湾西湖项目的核心竞争力。; 金湾又一城08年5月开盘，一期房源售罄，均价6700元/平。二期主力户型面积为79-93㎡，价格未定，目前该项目正在收取意向金，对外释放价格7000元/㎡左右，同时有部分回迁剩余产品以均价6700元/平在售，但销售速度缓慢。 该项目与湾西湖户型面积有重叠，但形象定位差别较大。但该项目已经形成成熟居住社区，是目前湾西湖所不具备的，会分流部分客户。在竞争方面两个项目产品定位虽有很大差异，但同样面积段的产品难免市场对比，在自住客户生活需求方面金湾又一城具备较大吸引力，而湾西湖的养生理念、纯山海湖河景观或可弥补配套方面的劣势。; 红星海世界观，一期08年12月开盘，开盘均价6100元/㎡，二期09年11月开盘，均价9000元/㎡，现均已售罄。该项目09年单盘售罄销售金额22亿，一时成为行业标杆。项目三期今年6月15日开盘，共1100套左右，开盘当天销售381套，目前去化70%左右。项目每期户型均不相同，以140平以上大户型为主，三期是项目已知规划中唯一的中低户型产品。面积58-330平，开盘清水起价8500元/平，目前清水部分90以下小户型和150平洋房已经售罄，剩余产品以68-90㎡精装两房为主，其中较好产品实际售价在12000元/㎡左右，但对外报价是以12000元/平起价进行宣传。 红星海世界观无疑拥有奢侈的自然资源和豪华的开发阵容，项目地块内建有高端会所、国际康体中心、重点学校、商务区……该项目将星海湾移植到了开发区，在市场方面大多数项目与其进行的是低门槛补差，但与其他项目相比湾西湖具备红星海近似的自然资源和成熟的医疗养生服务机构。;目前区域市场内产品去化还是主要以刚需购买力为主，70—90平米两居产品在市场上接受度较高。区内现有的高价格、大面积产品主要集中在华润海中国与红星海世界观，在开发区市场销售形成滞缓，因此将营销推广到了全国市场，其中华润海中国受项目体量限制相对保守，而红星海世界观项目体量和资源占据较大优势，该项目一直势头很强、 2010年下半年，竞品项目新推产品主要集中在两室，户值区间在70-90平米，与湾西湖推售产品面积