花香维也纳营销战略[全案].pptVIP

石家庄楼市的先锋者;报告结构; 一、 项目目标;; 二、 项目概况;占地规模;项目规划;户型; 三、 区域分析和竞争解读;石家庄城市规划发展以东南向为主，给予该区域内项目较好发展平台 高新区、裕华区成为房产发展、竞争的主战场；;指 标; 石家庄地产中心板块,地理位置优越 道路交通资源好,区域发展成熟 区域内项目体量偏小，市政配套完备 外部环境较差，较难打造高素质楼盘 ; 本片区在近两年市场热度逐步降低, 价格涨幅不太明显,与商业中心区的价格差距缩小, 价格优势减弱; 本片区的整体楼盘形象为中高档楼盘，较高容积率 , 以小高层为主, 客户认知度较高; 本片区以自住为主，租赁市场正在逐步增加； 转角凸窗、大露台、入户花园和阳光房在片区项目中得到运用； 片区楼盘以130-200的三房和复式为主流产品,整体销售良好,小户型和高层物业也正逐步走向发展; 片区楼盘的取胜之道：提升产品附加值，形象至上，性价比高 ;竞争案例分析一;竞争案例分析二;竞争案例分析三;竞争案例分析四;竞争案例分析五;竞争案例分析六;竞争案例分析七;竞争案例分析八;用途;品质;前期神兴集团带来的负面影响项目整体形象； 项目的地理位置处于老城区，周围环境较差，在竞争中处于劣势； 项目的规模较小，处于劣势, 不利于社区品牌整合； 项目在产品设计上跟随市场，不具备明显的优势； 由于规划等方面的问题，项目在销售过程中工程形象和卖场的展示将落后于竞争对手。 项目的重要利润点需要通过集中商业体现，但石家庄现有商业氛围较差，外来的垄断经营商家较少。;价格竞争（无价格优势） 区位竞争（优势不突出） 客户竞争（客户部分重叠） 产品竞争（优势不明显） ……; 四、SWOT分析和总策略;;领导者;项目的竞争策略; 搭便车战略--- 利用区域其他项目的推广。 价值最大化战略---放大项目的地理优势为主价值点,提升产品附加值。 颠覆石家庄常规的售楼规则---通过集中商业的先期造势，提升住宅物业的价值。 强势推出华泰品牌---通过项目收购和知名商家签约，建立华泰品牌的市场知名度，增强客户对华泰品牌的信心。 寻找市场空白点---在二???临街的五栋小高层产品设计寻找片区户型区段的空白点，力求创新。 ;项目的营销模式——商业驱动模式; 五、项目的总体定位;在南三条和桥东区工作或居住人群为主要区域； 在新华区和长安区工作或生活的人群； 高新区投资客户也可在此置业；;住宅产品分析——市场供应产品分析;住宅产品定位——针对项目二期临胜利街5栋小高层的产品定位;住宅产品户型配比——二期临街小高层;商业产品定位;户型;通过客户购买力,区域来源,现有产品类型，本项目主要客户群定位为：;类别;使用者（Occupant）;;使用者;;正直;项目的形象定位需要考虑的因素:;盘点我们的资源;高雅。都会生活; 花香·维也纳 　 ;二期、三期的延展名; 六、总攻略及策略执行;项目的营销模式——商业驱动模式;营销节点时间分布;娱乐式体验;促销攻略;;;前期展示攻略---外展场;促销攻略;卖场展示——售楼处;;; 套数比占多数的户型是选择的重点 软隔断充分展示空间的灵活性和多功能性 体现现代化和国际化的配置，实现为客户的着身定制 装修标准的样板房能展示空间感和品质感 小户型可提供装修套餐服务，通过样板房将装修套餐展示出来;在小区主要景观点展示不充分的情况下，商业街绝对是我们的亮点！;; 万国旗+地面喷泉+地面中英文标识+指示牌;;;;各国著名雕塑家创作组成的国际性雕塑群;园林设计师/建筑师/室内设计师组成的创作群体共同打造色彩、质感迥异的院落空间;;卖场展示——社区形象可识别性;促销攻略;;营销攻略;推广基本攻略;营销攻略;;事件;现场展示;;事件;; 目的： 增加现场人气，促进客户落定 主题： 雅俗共赏的活动主题 行动1： 艺术学院毕业表演会 行动2： 露天音乐会 行动3： 儿童钢琴演奏会 行动4： 抽奖客户新马泰假日游 ;营销攻略;客户营销;营销攻略;【行动一】; 时间： 2005年10月1日 关键行动 房展会 关键条件： 主流媒体炒作 路牌广告信息发布 展位确定及布置 包装袋 沙盘模型; 时间： 2005.10.1 关键行动： 露天音乐会 关键条件: 现场布置 街区展示 卖场展示; 时间： 2005.12.24 关键行动： 儿童钢琴演奏会 关键条件: 现场布置 街区展示 卖场展示