[管理学][物业管理]房屋修缮管理—.pptVIP

第十章 房屋修缮管理;一、修缮的概念及其作用 ;（三）房屋修缮在物业管理中的作用 ;二、房屋修缮管理的原则和内容 ;（二）房屋修缮管理的原则;;（三）房屋修缮管理的内容 ;（四）两种不同部门房屋修缮的区别 ;三、房屋查勘与完损等级评定 ;（二）房屋查勘的内容 ;;3.工程查勘的内容 工程查勘是以房屋定期查勘或季节性查勘所掌握的完损状况为基础，对需修房屋进行深一步的查勘，它是拟订修缮方案的技术依据。 （l）砖砌体。应检查房屋高宽比、墙、柱的高厚比，并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况： ①房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙； ②承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。 （2）木结构。重点检查以下部位： ①房屋行架的整体变形和稳定性； ②房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形； ③受压构件的倾斜、弯曲，受拉构件的裂缝，节点连接的可靠性； ④支撑系统的可靠性； ⑤白蚁的危害情况。;（3）钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度，混凝土的碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位： ①梁支座附近，集中力作用点、跨中； ②柱与梁的联接处，柱脚、柱顶； ③装配式构件连接点。 （4）其他结构。检查空斗墙、混合墙时，应着重检查墙体的倾斜、扭曲，墙脚风化、硝化、开裂和受潮软化的变化情况，以及周围环境的排水情况等。应着重检查以下部位： ①墙体的整体性和稳定性； ②在纵、横墙交接处有无连接措施。 （5）地基基础。应着重观察检查地基基础的变形（沉降、滑移。裂缝等），地基基础不均匀沉降的现状和观测资料，地基基础的周围环境（地下水、滑坡、冻胀、排水等）。;;（三）房屋完损标准的划分; （三）房屋完损标准的划分 ;2.房屋完报等级的分类;（四）房屋完损等级的评定方法 ;1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定 （1）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完报程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。 （2）房屋的结构部分各项完报程度符合同一个完报标准，在装修设备部分中有一、二项完报程度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完报标准，则该房屋的完报等级按结构部分的完损程度来确定。 （3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完报程度下降一个完损标准等级，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个完报标准等级，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完报标准，则该房屋的完报等级可按上一个等级的完报程度确定。 （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件。屋面等项的完损程度符合同一个完报标准，其余各分项完报程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度评定。;2.其他结构房屋完损等级评定 （1）房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度。 （2）房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合同一个完损标准，有少量分项完报程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完报等级按绝大多数分项的完损程度评定。;3.评定房屋完损等级的一般做法 房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。 （1）定期评定房屋完报等级。 一般结合房屋普查，每隔一定时期（1一3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的、逐幢完损等级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况。 （2）不定期评定房屋完损等级。 ①根据气候特征，如雨季、台风、山洪、暴风雪等，主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，并评定完损等级。 ②房屋经大修、中修、翻修和综合维修竣工验收后，重新进行完损等级评定。 ③按管新建房屋后，要进行完损等级评定。;（五）评定房屋究损等级的注意事项 ;;危险房屋的评定与解危办法;;四、房屋修缮工程与施工管理 ;（二）房屋维修施工管理的程序和方法 (1)制订房屋修缮设计方案 以房屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。 (2)落实房屋维修施工任务 根据物业管理企业的年度维修计划和月度、季度施工作业计划落实施工任务。 (3) 进行施工组织与准备 一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。;;1.小修工程;;2.中修工程;3.大修工程;4.翻修工程;5.综合维修工程;房屋维修工程的考核标准;（四）屋面工程 经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。 （五）抹灰工程 抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。 （六）油漆粉饰工程 油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应 制订养护周期进行保养。 （七）金属构件 经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的