二、何时确认租金收入-池州市地方税务局.pptVIP

纳税人学校 企业所得税汇算清缴培训;企业所得税热点问题解析;专题一：企业所得税部分;专题一：企业所得税部分;专题一：企业所得税部分;;;;;;(二)没有发货，提前开具增值税发票是否确认收入? 问：客户给我们公司250万预付款，让我们开具增值税发票，但是我们没有发货。我们已经就此笔业务确认了销项税，但是按照会计准则这不符合收入确认条件；故此我们没有确认收入。但是当地税务机关非要我们确认收入，请问当地税务机关的说法是否正确？这种说法是否有税法依据？来源总局网站 增值税：根据《增值税暂行条例》第十九规定（一）项 企业所得税：国税函〔2008〕875号第一条（二）项第2小点;根据上述规定，销售商品如果提前开具发票，开具发票的当天即为确认增值税纳税义务发生时间，按规定缴纳增值税。但企业所得税上要求销售商品时需同时满足国税函〔2008〕875号文第一条（一）规定的条件，采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。因此，该公司采取预收款方式销售商品，先开具发票，虽然商品未发出，但按规定要缴纳增值税；企业所得税处理上不需要确认收入。 ;(三) 房地产企业确认收入时会计和税法的差异 会计确认收入的条件：1.商品房实物移交手续 2.取得了买方付款证明； 税法：特殊规定：1、08年前：国税发〔2006〕31号文件第二条（二）项规定，开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入 2、08年后：国税发2009年31号文第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（注意：不是确认全部收入，还要看收入的方式） 如银行按揭方式分两次确认，充分考虑经济利益流入； ;（一）新旧政策的不同点： 1、国税发〔2006〕31号文件规定，符合完工产品条件，才能确认收入 2、国税发〔2009〕31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 注意：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。预收账款属于税法的收入。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 1、新31，税法不存在预收帐款的问题。 税法都叫销售收入。会计有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比怎么办? ;收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 这是理念的重大变化，这一条可以说是整个新31号文的基础。（见09年31号文第九条） 2、预售房收入能否作为业务招待费和广告费的计提基数？ 房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。（不同于06年31号文第五条（二）项10点） ;（四）商业折扣及现金折扣如何进行税务处理 国税函〔2008〕875号第一条（五）项 1、商业折扣--企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 思考：这段话你发现了什么重大变化？ 事后折扣，不可能在同一张发票上。;原来的规定:国税函〔1997〕472号“不在一张发票注明的，不得在税前列支。” 提醒：别和营业税规定混淆了 《新营业税条例实施细则》第十五条 “将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。”;2、现金折扣 --国税函〔2008〕875号第一条（五）项 第二款 现金折扣发生在销售之后，属于融资性质的理财行为。在计算增值税时，折扣也不能从销售额中扣除。因此在确认收入方面，所得税与增值税相一致。但计算所得税时，应纳税所得额随扣除财务费用而减少，缩小了所得税税基。 提示：抵扣依据的问题：现金折扣是没有专用发票的，并且也不能开出收据（因为没有收到钱），所以只能根据当时签署的合同、具体收款的时间、以及企业内部自制的审批单据作为依据了。(真实性) ;二、何时确认租金收入？ 国税函〔2010〕79号第一条 （一）解析 1、本条对《实施条例》的理解，实际上是对19条的实质性改变。由收付实现制变为可选择权责发生制 例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。 会计处理：2009年确认100万租金收入。 企业所得税处理：可以有两种选择： （1）本文下发后，根据权责发生制原则，企业可以在2009年纳税申报时，确认100万租金