物业管理与电梯维保的六点沟通.doc

物业管理与电梯维保的六点沟通 物业管理与电梯维保的六点沟通 　　一幢大楼电梯运行是否正常，很大程度上体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。 　　维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？一位从事多年电梯维保的工作人员，讲述了6点心得体会。 　　以诚相待? 共同参与 　　很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。 　　某公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯故障频发的真正原因，电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。 　　二者都有问题，一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系，双方互不信任、相互推诿。 　　双方应当秉承以诚相待、共同参与的精神，摆正各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。 　　制定计划? 有的放矢 　　电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。 　　在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用望、闻、问、听的办法，实时了解电梯的运行质量。 　　“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断。 　　“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电器设备）是否有异味进行确认。 　　“问”是了解乘梯人员的感受。 　　“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。 　　在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。 　　其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保工作提出具体要求。这样，维保公司的日常维保工作就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。 　　不断学习? 胸有成竹 　　不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术有一定的掌握，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面。 　　一是掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。 　　二是了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的特种设备，其保养和维护也都有章可循。只有了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度。 　　三是对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部件、构件处于电梯一些特定的位置，发挥着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。 　　紧抓维保重点? 做好旁站管理 　　电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免利益冲突。同时，维保人员良莠不齐，不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。 　　注重细节? 富于创造 　　几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声，怎样解决？维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。 　　使用玻璃胶黏接可否解决这个问题呢？但不能避免玻璃胶对膜片腐蚀影响红外对射。在双方人员