商业地产价值链.docVIP

浅谈商业地产核心价值与“价值链”的相互作用关系 　　2009年4月份以来，全国许多城市住宅价格屡创新高，但商业地产市场却背道而驰，在空置率居高不下的情况下，售价和租金都出现了较大幅度的下跌，部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。一部分专家认为，“住商倒挂”说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑，房地产市场并未整体复苏，房地产市场若要真正复苏，不仅是在住宅的成交量和价格上走好，更重要的是整个市场的长期投资及需求的恢复和稳定。这种解释是从宏观方面的单一看法，真正造成商业地产的大伤原因很复杂，直接原因便是经济危机下的直接后果，从而这次危机也对商业地产提出了一个质疑，商业地产为什么这么脆弱？商业地产究竟是“商业”还是“地产”？我们对商业地产的笼统概念是清楚的，商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。那么商业地产的核心价值是什么？这一直是很多专家争论的话题。从这次经济危机中我们应该找到明确的答案，商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链。　　一、商业市场萎缩导致商业地产的运营压力　　目前中国很多城市商业地产开发泛滥，体量过大，商业价值不高；另一方面是受经济危机影响商业市场萎缩，庞大的商业建筑导致招商困难。从有关数据可以看出，受经济危机影响世界商业巨头纷纷改变开店计划，经济危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。由于我国消费的特点，决定人多而消费能力不强，那么做大市场份额占据大市场空间，扩大经营面积是商业发展的必然选向，在这种选向影响下，我国商业地产的特点是“物业规模大，坪效不高”——在这种模式中，主力店的作用十分重要，而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。从2008年开始，受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢，继这些国际巨头放慢了发展脚步之后，国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员，计有消费电子/家电类：全球最大的“百思买”，全球裁员4000人，放缓在中国开店（原计划09年开6家）；全美第二“电路城”，08年底关闭20%的门店，随后又申请破产保护；百货：英国玛莎百货关了27家门店，裁员1230人（全球）；服装类的美国GAP，09年计划关闭100家（全球）；家装类的百安居09年计划将国内门店数量由63家减少至41家；图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店；还有星巴克计划全美关闭600家，裁员1.2万人，澳州已关闭61家，裁1000人。今年以来国内一些大的零售企业还没有披露新的开店动向，也开始悄悄地缩小开发规模要求，国际连锁快餐企业们也小小翼翼地选址，这些商业企业的审慎姿态，将对许多只有“小学生”水平的开发商来说是重大不利影响。　　在这种情况下，开发商必须对商业地产的开发慎重考虑，尤其要加强商业地产的前功策略。对商业项目的选址、设计、规划等工作要做到非常到位。团队的工作必须错位思考，站在投资方及经营者的角度来展开工作。比如区域市场的环境、人口密集度，商业市场饱和度。在调研中尤其要关注商业环境，在商业地产项目的开发中，商圈的饱和意味这个商圈内竞争达到了白热，顾客被严重分流，资源的利用效能相对下降，经营环境欠佳，商业物业的收益也欠佳，从而使商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度，使用比较广泛的是饱和度指数，其公式为：　　ＩＲＳ＝（Ｃ * ＲＥ）÷ＲＦ　　其中：ＩＲＳ为饱和度指数；Ｃ为顾客总数；ＲＥ为每一位顾客的平均购买额；ＲＦ为商圈内商场的营业面积。　　二、开发商的职业素养影响商业地产的价值链　　很多开发商是不知量力的，盲目对商业地产的投资导致下游商业链的溃败影响商业市场。商业地产究竟是一个怎样的价值链呢？美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业，兼有零售渠道和地产的双重特质，其核心就是一个把地产与商业两个产业有机整合的产业。也就是说商业地产＝商业＋地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式，而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。（如下图表示） 　　如果一个开发商缺乏职业素养是很危险的，一是对商业的流通市场缺乏驾驭能力及行业相关知识水平；二是缺乏企业家的责任感与道德思想。现在很多商业开发商不会考虑商业建筑体给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力，而是能卖则卖，能租则租，两者不行就逃跑。我们做一个形象的比喻，商业地产的开发商是服装厂的老板，商业物业投资者是批发商，消费市场是穿衣服的客户，如果没有得到穿衣服的客户认可，那么服装厂就要面临倒闭，生产的服装就没有任何价值。也就是说一个商业地产的形成是以商业为核心的价值链，在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发