翡翠星光园项目可行报告.docVIP

PAGE   PAGE \* MERGEFORMAT 56 目录  TOC \o 1-3 \h \z 一 项目总论 4 1.1项目背景 6 1.1.1项目名称 6 1.1.2开发公司 6 1.1.3承担可行性研究工作的单位 7 1.1.4研究工作依据 7 1.1.5项目建设规模和内容 7 1.2 可行性研究结论 7 1.2.1市场预测 7 1.2.2项目建设进度 8 1.2.3投资项目估算和资金筹措 8 1.2.4项目综合评价结论 8 二 项目投资环境和市场研究 9 2.1 市场宏观背景 9 2.1.1 全国投资环境 9 2.1.2深圳市投资宏观背景 15 2.1.3区域发展及前景预测 22 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 27 2.2 区域市场分析 28 2.2.1 区域界定 28 2.2.2 区域市场供应分析 28 2.2.3 需求分析 28 2.2.4 典型物业分析 29 2.2.5 片区三级市场分析 35 2.2.6 市场分析结论 36 三 项目分析及评价 36 3.1 地块解析 36 3.1.1 交通条件 36 3.1.2 配套设施 37 3.1.3 规划限制条件 37 3.2 项目SWOT分析 38 3.2.1 项目优势 38 3.2.2 项目劣势 38 3.2.3 项目机会 38 3.2.4 项目威胁 38 3.3 项目评价 38 四 市场定位及项目评估 39 4.1　住宅定位分析 39 4.1.1 住宅市场定位 39 4.1.2　户型定位 39 4.1.3客户定位 40 4.1.4　价格定位 41 4.2 商业定位分析 41 4.2.1 商业市场定位 41 4.2.2 客户定位 42 4.2.3价格定位 42 4.2.4 项目评价 42 五 项目发建设进度安排 42 5.1有关工程计划说明 42 5.2施工横道图 43 六 投资估算与资金进度安排 43 6.1项目总投资估算 43 6.1.1固定资产投资总额 43 6.1.2流动资金估算 45 6.2资金筹措 45 6.2.1资金来源 45 6.2.2项目筹资方案 45 6.3投资使用计划 46 6.3.1投资使用计划 46 6.3.2借款偿还计划 46 七 销售及经营收入测定 46 7.1各类物业销售收入估算 46 7.2项目销售回款计划 46 7.3资金来源与运用分析 51 7.4销售利润 51 八 财务与敏感性分析 52 8.1赢利能力分析 52 8.2项目不确定性分析 54 8.3社会效益和影响分析 54 九 可行性研究与建议 55 9.1拟建方案的结论性意见 55 9.2项目主要问题的解决办法和建议 55 9.3项目风险及防范建议 55 附表 10.1项目工程计划横道图 10.2项目开发成本估算表 10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表 10.4项目投资计划估算表 10.5资金来源与运用表 10.6损益及利润分配表 10.7现金流量表（全部投资） 10.8借款偿还期测算表 10.9敏感性分析表 10.10投资计划与资金筹措表 (方案1) 10.11投资计划与资金筹措表（方案2） 深圳市星彦地产顾问有限公司 一 项目总论 项目位处项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区，周边日常主要生活配套比较完善。 地块区位 项目地块 地块临路现状 东向沿路 西向沿路 北向沿路 南向沿路 地块现状 地块现状二 地块现状一 地块现状四 地块现状三 1.1项目背景 1.1.1项目名称 中旅?翡翠星光园项目 1.1.2开发公司 深圳中旅（集团）有限公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位 深圳市星彦地产顾问有限公司(星彦[2004]K0501) 1.1.4研究工作依据 (1)《房地产开发项目经济评价方法》 (建设部：建标[2000]205号) (2)《建设项目经济评价方法与参数》 (国家计委、建设部；计投资[1993]530号) (3)《关于印发经济评估方法的通知》及附件 (中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号) (4) 《深圳市建设工程技术经济指标》（2002） (5)《深圳建设工程价格信息》(2004.4) (6)《深圳市规划国土局规划设计要点》(编号：HG960051) 1.1.5项目建设规模和内容 (1)性质:商住楼 (2)技术指标： 总用地面积：约5,911.1平方米 拟建总建筑面积：约44,333平方米(不包括地下室车库和机房) 其中住宅：30,773平方米；商业：13,560平方米； 栋数：两栋 层数：地上三十层（其中：一至五层为商业，六至三十层为住宅） 容积率：≤7.5 机动车停车位：125。 1.2 可行性研究结论 1.2.1市场预测 (