鼎太风华六七期设计任务书.doc

四期建筑设计任务书 PAGE  PAGE 16 鼎太房地产开发（深圳）有限公司 2003年2月13日 鼎太综字（2003）011 鼎太风华四期 建筑设计任务书 项目建筑设计原则 为业主提供舒适的居住环境； 为业主提供合理的住宅户型； 为发展商加强成本控制。 （二）鼎太风华社区开发分期 表（1） 推盘时间开发分期推盘分期住宅面积 （㎡）商业面积 （㎡）配套 （㎡）2002年一期一5.552003年二期二7.03小学一所 幼儿园一所 会所30002004年四、五期三14.500.72幼儿园一所 会所30002005年六、七期四9.901.742006年三期五3.91合计 45.2940.892.46 （二） 鼎太风华社区南区规划设计要点 （深规土规许字04-2002-0078号） 表（2） 总用地面积（㎡）66196.4建筑容积率 2.38建筑高度或层数 100米建筑覆盖率 20%总建筑面积（㎡）157800地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计容积率其中建筑退红线要求住宅（㎡）145000东侧（m） 15商业（㎡）4200北侧东部（m） 1.5幼儿园（㎡）2400北侧西部（m） 4.5邮电所（㎡）200南侧（m） 18综合市场（㎡）3000西侧（m） 16居委会（二处）（㎡）2╳100西侧、南侧、东侧南部小区路（m）13会所（㎡）3000东侧北部小区路（m）11.5北侧中部幼儿园占地（㎡）2470车辆出入口北面车位（辆）888人行出入口北面、东面发证机关深圳市规划国土局南山分局发证日期2002-10-09 （三）鼎太风华南区住宅设计 因原鼎太四期处于鼎太社区南区的西部，而五区处于同一地块的东部，为了更合理地布置鼎太社区南区的总平面，将四期、五期在方案图时一并设计，初步设计与施工图设计可按两期分开进行。 3．1 物业定位建议 房地产项目的开发前提是开发物业的客户定位及产品定位。 3．1．1 南山区住宅消费者特征 （1）南山楼盘的主要客户在南山 南山区总人口72万人，而其中三分之二是暂住人口（暂住人口消费能力相对较弱）。 据调查，南山区的楼盘购房客户主要集中在南山，占65%。 （2）南山大盘的出路在吸引华侨城、福田、罗湖客户 随着逐年推出楼盘的消化，由于南山区人口的增长难以与楼盘供应量同步增长，南山区能够买房、想买房的客户人数日益减少；同时，随着南山区楼盘和片区的日益成熟，南山区对福田、罗湖区的客户吸引力日益增加。 从基本调查资料分析，南山区的住宅楼盘，尤其是大盘的出路，应是具有能够吸引更多全市其他区域客户的开发理念。 前海的客户以首次置业者为主 据调查，南山区住宅消费者对住宅总价的承受能力主要在50万元/套以下（占62%）。南山区客户的住房消费能力相对全市来讲，属于中等偏低水平。 后海的客户以南山区和福田区二次置业者。 南山区住宅消费者的住宅总价的定位可在50~60万元/套。 3．1．2 鼎太社区定位 （1）品牌策略 大盘需要品牌的推动，才能对市场有持续的感昭力和顺利实现销售。 以鼎太社区的大盘环境与配套，在持之以恒的努力下，将会作成深圳名盘和热销楼盘。 （2）成本策略之建筑成本 前海吸引客户的优势之一是价格。 保证价格优势的前提是成本控制。 因此，在建筑结构、会所设计、大面积装修材料上，尽量以设计取胜，努力降低成本。 3．1．3 南区推售时的深圳地产周期 （1） 深圳房地产周期 深圳房地产周期的规律是每四~五年一个周期（1994~1997年、1998~2002年）。 2002年底，深圳楼市在海湾大战的背景下，步入楼市调整期，一般调整期需要1~2年方能复苏。 （2） 地产低潮期的产品特征 处于低潮期的特征，大户型豪宅一时难以消化，小户型住宅将盛行。 （3） 南区推售恰遇地产调整期 鼎太风华南区计划推盘在2003年底或2004年初，其时尚处于深圳地产调整期。因此四期的户型不能太大（另四期西侧遇到高压走廊的干扰），方能在市场上有立足之地。 3．1．5 鼎太南区住宅户型定位 户型及其比例（户数比）建议为如表（3）所示。 表（3） 户型面积（