第13章房地产法.ppt

房地产开发;我国房地产市场的发展历程：;我国的房地产市场;我国房地产市场的相关法律规定： ◆《中华人民共和国房地产管理法》（1995年1月1日） ◆ 《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日） ◆ 《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日） ◆《商品房销售管理办法》（2001年6月1日） ◆《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日） ◆《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日） ;◆《物业管理条例》（2003年9月1日） ◆《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日） ◆《城市房屋权属登记管理办法》（ 2001年8月15日） ◆《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日） ◆ 《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日） ◆最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日） ;一、房地产开发的概述 ; 二、房地产开发用地的取得 （一）国有土地使用权出让制度——土地有偿有期限使用 1、土地使用权出让的概念及特征 （1）出让主体是国家，由国家垄断出让市场（一级市场）； （2）出让的客体是城市规划区内的国有土地的使用权； （3）不包括地下资源、埋藏物及市政公用设施等； （4）出让有期限；（P225） （5）土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金； （6）向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证。;2、土地使用权出让的方式 （1）协议出让； （2）招标出让 （3）拍卖出让； （4）挂牌出让 （二）国有土地使用权划拨制度（P221） 注意:划拨土地上建的房子无法办理房产证 三、房地产开发企业 注意：购房时应查验开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》 四、房屋拆迁（已确定为拆迁的房屋不能买） ;第三节 房地产交易;二、房地产的转让（有效要件） 1、双方当事人合格； 2、交易应是双方当事人真实的意思反映（参见《合同法》关于“合同效力”的规定）； 3、交易不得违反政策、法律和社会公共道德； 4、房地产转让的客体必须合法（P228）； 七种房子不能买： （1）没有预售许可证的房子；（2）集体土地上建的商品房；（3）划拨土地上建的商品房；（4）军队使用的土地上建的房子；（5）私自加建的商品房；（6）查封抵押的房子；（7）已确定拆迁的房子不能买。 5、必须订立书面合同，并办理登记手续。;三、商品房预售 （一）商品房预售的概念 （二）商品房预售的条件 购买商品房必须“五证”齐全： 1《中华人民共和国国有土地使用证》； 2《中华人民共和国建设用地规划许可证》； 3《中华人民共和国建设工程规划许可证》 ； 4《建设工程开工证》； 5《商品房预售许可证》。; （三）购买商品房应注意的问题——最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年7月1日） 1、商品房预售广告的效力： 《解释》第3条： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 措施：（1）将售楼人员的承诺写进合同 ；（2）保留楼书与广告。; 2、商品房的产权证书； 注意： （1）注意查询房屋交易信息； （2）注意收集购房资料； （3）留心购房合同编号。; 商品房销售中的“双倍赔偿”： 第8条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。; 第9条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。; 3、商品房的质量问题： 第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。