长沙中心板块市场报告.ppt

.区域宏观市场分析;壹. 区域宏观市场分析;●北至三一大道（延伸至浏阳河） ●东至东二环 ●南至南二环 ●西至湘江路 ● 天心区、开福区、雨花区、芙蓉区四区交汇地带。;■完成固定资产投资12.93亿元，增长10.5%;小结： ●区域商业繁荣，产业齐全以商务、金融业、酒店业为主。 ●144座15楼以上的写字楼、公寓林立，顶端物业，代表了湖南的城市发展最高水平。 ●四大城市商圈、城市CBD芙蓉广场坐落于此，辐射全市、影响全省。;（1）经济核—城市CBD;五一商圈 CBD;（3）商圈分析-五一商圈;（4）东塘商圈-欲坐头把交椅;目前政府方案已出，立交桥欲改造，大概在3-5年将使其成为伍家岭商务区形象龙头和价值标杆。　;火车站拥有得天独厚的交通优势和合源源不断的客流，商业繁华。;■通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在此，以顺天财富中心、亚大时代、 第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。 ■国内外咨询服务企业聚集，商务活动频繁，成为长沙的商务中心。 ■楼宇经济发达，15层以上写字楼144座，所创收入高于长沙平均水平15倍。 ;写字楼具体分布情况;■省博物馆、湘剧院、湖南日报报业集团、省图书馆等众多文化单位驻于区内，确立了该区域的文化中心地位。 ■贺龙体育馆、酒吧一条街、田汉大剧院等大众文化娱乐休闲场所火爆繁华。 ■历史文化、人文景观带动了旅游产业的发展，带来了人流、物流、财流。;■作为湖南省的经济第一宝地，市中心区域汇集了各种商务体、商业中心、主要商业街，楼宇经济、商贸商务、旅游文化产业发达，是全市乃至全省居民生活的超级消费中心。■目前，写字楼和商住楼正处于蓬勃发展阶段，它们是经济发展速度的标志，也是全省经济的晴雨表。■城市CBD+城市四大核心商圈，多种业态磅礴布局，可以预测未来20年内，它仍是长沙的最中心。;二.区域重点建设规划;东起南郊公园，西至岳麓区黄鹤村，全长138962米，主桥宽27，西引桥宽27逐渐加宽至33米，采用Ⅴ形斜撑，新颖、美观。;在建和规划的过江通道;纵向交通路网;■以五一大道为总轴 ■北有三一大道 ■八一路+中山路 ■营盘路 ■湘春路+体育馆路 ■香湘雅路、开福寺路； ■南有解放路、人民中路 ■劳动路 ■南湖路 ■西湖路+城南路 ■新建西路 ■南二环;2.地铁规划（1号线）;（2号线）最新规划;■路网密布：区域新建现代立体交通网络10余条，拓改城市主次干道20条 ，基础设施建设力度加大，区域进入提速发展期。 ■现代化交通枢纽时代到来：七条过江通道往河西，地铁的修建，构成了地上地下立体交通网络，必将促进东西南北“两岸”经济的发展。 ■东西南北皆通途：五条纵线，十一条横线，给区域的发展注入了新的力量，拉近了各区乃至各地级市的距离，经济、商务、文化旅游中心的称号当之无愧。 ;三.旧城改造部分;■地处湘江东岸、长沙主城核心南郊。 ■其范围西到湘江，东抵书院路，北起城南西路，南至南环线。 ■总用地面积357.11公顷，。;■南湖新城定位： 以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区。 ■人口规模该区域内规划人口容量约为9.1万。 ■临江面长约5.3公里。;城市高尚公寓区：劳动路以南、南湖路以北区域，依托城市核心商圈构建城市高档公寓区。;■ 滨江商务区规划;拆迁范围： ■东起东风路 ■西至芙蓉路 ■南起长沙银行大楼 ■北至伍家岭;■西临芙蓉路， ■东接东风路， ■南连体育馆路， ■北迎三一路，;■东起西长街、福庆街 ■西至湘江大道 ■南起五一大道 ■北至营盘路;■东起外湘春路， ■西至湘江大道， ■南起湘春路， ■北至晴家巷。;四. 区域宏观市场总结;贰. 板块竞争格局分析;一.四大区域板块划分;;三、核心板块市场分析;■在建在售楼盘有：金烨融府、嘉盛国际广场、印象天心、铂宫、五一中央领域、明城国际中心、中天广场、公园首座、长沙之芯。; 项目;◆据统计，2009年第四季度中心核心板块普通商品房均价突破8000元/ ㎡,达历史最高水平； ◆目前该区域住宅均价已达8500元/ ㎡，每月平均涨幅达15%，除第二月份涨幅偏小之外，其他月份涨幅较高； ◆预计2010年上半年，该区域均价将冲破9000元/ ㎡。;嘉盛国际广场;项目分析;49.73 ㎡;铂宫;全装修赏析;明城国际中心;7.重点楼盘-小户型;“市中心绝版大户豪宅、 独创空中楼宇式花园” ;;;9.重点楼盘-小户型;公园西郡 （首座）;（公园西郡）首座 户型赏析;11.已建待上市项目分析;3.中信大厦; 项目;■ 该区域目前以小户型公寓产品为主，超过在售产品的60%；商业体、写字楼发展势头强劲，未来3年内放量比较大。 ■ 30-80㎡小户型公寓最受市场欢迎、户型讲究精巧紧凑，自由变化；写字楼方面，消费者比较看好芙蓉路与五一路交汇处。 ■ 购房者以投资需求