园林景观成本操纵策略.docVIP

园林景观成本控制策略 随着房地产行业的竞争加剧，园林景观这个构成现代楼盘重要环节的部分，越来越多的受到重视。房地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。 很多房地产企业高成本的投入未能营造出高品质的景观效果；低成本的景观投入未必不能出好的作品。如何通过有限的景观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价，是房地产企业梦寐以求的,作为一家有想法的房地产企业来说，如能做好以下几条工作，就可以在园林景观成本投入中比别家能领先一步。 一.景观成本控制的因素 景观成本在整个开发体系中属于最难以控制的部分，稍有不慎便产生成本失控、施工完成后效果不理想的结果。轻则追加成本，严重的甚至推翻重来，劳力伤财，影响销售进度、销售效果。 景观投入是个无底洞，高不封顶，一味地追求景观效果必然导致成本失控。因此在整个开发建造体系中，合理的控制变得越来越重要，而且其中设计的控制是先导因素，起着决定性作用。好的景观成本控制更有利于开发商开形成良好的开发建设步伐，实现从建设——产品推向市场良好的步絮，为企业取得良好的效益打下基础。 工程造价的控制关键在于施工前的设计阶段。据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为80%--88%，而在施工开始后节约投资的可能性仅为20%--12%。景观甲控的标准化较难，特别对于还未形成稳定的产品系列的地产企业，几乎每个项目都是新产品，景观标准化成本控制也就无从谈起，像国内几大集团化开发商，也是经过多年的总结、数不清的项目经验慢慢形成自己的景观标准，这对于很多开发商难以实现。 设计阶段在整个项目建设中起到承上启下的作用。一个项目将来能否达到预期的效果，又能满足功能要求；能否确保最大的经济效益，其实在设计阶段就已经定型了。 二.景观成本控制的不同阶段 01设计控制 好的成本控制必须从设计阶段便开始有意识的进行，必须和和设计阶段同步，仅仅给出目标成本还不够，等到真正想要介入的时候为时已晚，已经很难达到合理的控制效果了。设计控制一般分为：方案控制阶段、扩初控制阶段和施工图控制阶段。 1.景观设计介入的时间点 打破常规认识，认为只有到建筑设计完成，甚至建筑施工图完成，项目开始奠基动工的时候景观才需要介入： ?景观设计越早介入，越能体现其价值 ?景观介入的时间点要根据不同的项目不同对待 ?大规模社区更适合与规划同步进行 ?与建筑结合密切的项目更需要早期介入 ?地形条件复杂的项目必须提早介入 2.早期介入后，景观研发人员可做的工作 ?与建筑规划共同探讨，确立产品风格、定位 ?与建筑规划共同探讨，确立产品功能、布局、交通等功能设计 ?与建筑规划共同探讨，确立合理的景观架构体系及景观定位 ?与建筑规划共同探讨，确立解决隐性障碍处理方式 3.产品定位及分级 通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架 4.成本目标的确立 根据项目的定位来确立产品档次分级，同时根据详细的经济测算得出目标控制成本。 02概念设计阶段? 概念设计是景观设计的第一步，旨在与业主方进行初步的探讨，确定景观主题，空间体系，景观序列，景观特征要素及景观亮点；进行场地平面布局, 竖向关系组织，交通组织及视线组织；确定软景造景原则及手法；形成下一阶段设计的依据。此阶段虽然设计深度较为浅显，但在空间构成、软硬景比例、景观形式、构图方式、景观序列等方面已将成本控制的思路观察其中了。 03方案设计阶段景观成本控制 ?完成景观空间的特征塑造，表达概念阶段确定的设计思想 ?限定景观要素的尺度、材质、色彩等清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格并以指导下一阶段设计 ?确定景观风格、景观色系、达到理想效果、总的材质选择原则 04扩初设计阶段 确定包括场地、总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数以及景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型； 05施工图阶段景观成本控制 控制设计意图设计效果设计意图在后期设计过程中不变形。对现场因地制宜的利用，合理化利用现状条件，可以达到理想的效果和很大降低成本的目的，如保留苗木、高差利用、水系利用等。 三.景观成本控制的手法 1.适当加大软景比例，增加大草坪空间，不仅能提升景观层次，营造舒适的景观空间??更能节约成本。 2.严格控制水景规模 ?除特殊项目外，不做景观大湖 ?水