资产评估基本方法的对比与选择.docVIP

PAGE  PAGE 8 资产评估基本方法的对比与选择 　　摘 要：资产评估方法，是指实现合理估算资产价值的各种技术手段，选择不同的评估方法，不仅会关系到评估结果的合理与否，还会对评估效率的高低以及评估风险的大小产生直接影响。文章主要介绍了资产评估的三种基本方法及各自的应用前提，并对三者之间的联系与区别进行了比较与分析，最后阐述了在选择评估方法时需要考虑的因素。 　　关键词：资产评估基本方法；对比；选择 　　中图分类号：F123.7 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02 　　1 三种基本方法 　　1.1 概 念 　　1.1.1 成本法 　　也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。 　　1.1.2 市场法 　　是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。 　　1.1.3 收益法 　　是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。 　　1.2 三种基本方法之间的联系 　　三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。 　　首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。 其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。 最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。 　　2 三种基本方法不同之处 　　2.1 基本前提的不同 　　2.1.1 运用成本法的前提条件 　　①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性； ③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。 　　2.1.2 运用市场法的前提条件 　　必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。 　　2.1.3 运用收益法的前提条件 　　估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。 　　2.2 基本思路的不同 　　2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象 　　任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。 　　2.2.2 市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类 比的手段来判断资产的价值 　　任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。 　　2.2.3 收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判 断以及估算资产的价值 　　任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过