物业管理第4讲物业管理基础工作.pptVIP

第四讲物业管理基础工作;第一节物业管理的前期介入 ;二、物业管理前期介入的内容 （一）物业管理公司通过投标来接洽物业管理业务 1、进行可行性、可靠性、可盈利性分析。 2、具体测算物业管理费用 3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同 4、选派管理人员，运作物业前期管理;（二）根据物业档次确定各项物业服务所达到的标准 （三）制定物业维修管理方案 （四）建立与业主或使用人的联系关系 1、听取业主或使用人对物业管理的要求、希望； 2、了解业主或使用人对物业使用的安排、打算； 3、参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门卫出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 ;（五）参与设计与施工 1、从用户的角度，审查建筑物的设计图样，建议一些必须改善及改良的工程。 2、从管理的角度，分析物业建造的选料及安装方法等，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。 3、在施工现场做好日后养护、维修的要点纪录，图样更改要点纪录。 4、检查有关工程及设备的优劣，提供改良意见。 5、检查工程施工进度 6、参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、品牌检查，并按整改计划督促整改。;（六）设计管理模式，草拟及制定管理制度 1.筹建业主管理委员会 2.与开发商一起草拟物业管理辖区的规章制度，业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。 3.设置物业管理辖区的组织机构，制定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法。 4.制定上岗人员的培训计划，并加以实施。;（七）建立服务系统和服务网络 1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。 2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通。 3.建立代办服务网络。;（八）办理移交接管事宜 1、拟定移交接管办法 2、筹备成立业主管理委员会 3、协助和办理移交接管事项;第二节物业接管验收 ;二、物业的接管验收; （一）物业接管验收的原则 1、原则性与灵活性???结合的原则 2、细致入微与整体把握相结合的原则;（二）接管验收应提交的资料 1、新建房屋接管验收应提交的资料 （1）产权资料 （2）技术资料 2、原有房屋接管验收应检索提交的资料 （1）产权资料 （2）技术资料;（三）接管验收的标准 1、新建房屋的接管验收标准 （1）主体结构 （2）外墙不得渗水 （3）屋面 （4）楼地面 （5）装修 （6）电器 （7）水、卫、消防 （8）采暖 （9）附属工程及其他;2、原有房屋的接管验收 （1）质量与使用功能的检验 以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作检验依据。 从外观检查建筑整体的变异状态。 检查房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆迁添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。 ;（2）危险和损坏问题的处理 属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。 属于有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。 属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。;（四）接管验收的程序 1.新建房屋的接管验收 建设单位书面提请接管单位验收 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。 对验收中出现的问题，按质量处理办法处理。 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格证，签发接管文件。;2、原有房屋的验收程序 （1）移交人书面提请接管单位接管验收。 （2）接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并约定验收时间。 （3）接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验。 （4）对检验中发现的危险和损坏问题，按危险和损坏问题的处理办法处理。 （5）交接双方共同清点房屋装修、设备和固定、附着物，核实房屋使用情况。 （6）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记（如无产权转移，则无需办理）。;三、物业接管与验收应注意的事项 1、物业管理公司应该选派素质好、业务精通、对工作负责的专门技术人员参加验收工作。 2、物业管理公司必须站在业主的立场上对物业进行验收，以维护业主的合法权益，同时也有利于今后物业的维修养护。 3、对接管验收中的问题应明确记录在案，督促有关部门整改。 4、落实物业的手续应有书面文本。 5、接管移交的手续应有书面文本。 6、接管的资料中，应有该物业的整套图纸资料，以便今后的维修和养护。;第三节楼宇入伙;一、楼宇入伙的手续 1、入伙通知书 2、入伙手续书 3、收楼须知 4、缴款通知书 5、