银行低风险资产占三成.docVIP

PAGE  PAGE 6 银行低风险资产占三成 　　虽然上半年银行将新增贷款的50%投放于按揭贷款，加上银行加快对风险规避型资产的配置，使得低风险总资产配置达到76%，远高于2014年和2015年的51.2%和43.8%。 　　2012年至今，虽然房价出现过阶段性调整，但居民购房杠杆却不断攀升。那么，谁在加杠杆购房对于分析市场风险至关重要：如果是“富人”在加杠杆，房地产市场则相对较稳固；如果次级购房者，则相对脆弱。 　　通过分析，我们推断房价上涨时期加杠杆的主力是“富人”，但在房价低迷时期会存在一些边际购房者加杠杆的情况，因为只有在市场不景气时期，开发商、信贷员才有动力冒险做首付贷等灰色操作。综合来看，这些年加杠杆的主流仍为“富人”，次级购房者加杠杆但并非普遍时期的普遍现象，按揭对象绝大多数为优质客户。 　　未到“次贷”危机边缘 　　居民购房杠杆可以用“（新增个人购房贷款余额+估算的购房贷款到期偿还额）/商品房住宅销售额”的指标来衡量，这里还不包括场外配资以及隐性杠杆。究竟是什么导致居民购房杠杆一路走高呢？ 　　2012年这个时间点非常特殊，很容易让市场联想到货币政策。2011年还在加息周期，自从2012年6月和7月两次降息，利率进入下行通道，与此同时，居民购房杠杆步入上升通道，至少说明利率下行与加杠杆之间具有极强的相关性。当然，购房加杠杆倒不一定会导致房价上涨，比如2014年房价就曾出现过调整。 　　居民购房杠杆的一路走高，抛出了一个重要问题：谁在加杠杆购房？如果是“富人”在加杠杆，房地产市场则相对较稳固；如果类似美国的次级购房者，那这个市场则相对更脆弱。 　　居民购房杠杆走高有两种可能性：第一，按揭利率降低，理性的“富人”调低购房首付比例。第二，边际购房者的占比在上升，边际购房者是指刚好支付首付的刚需人群，甚至首付也是来自贷款。 　　现实中，究竟是哪一种可能性更大呢？从目前情况来看，无疑是第一种，房价上涨时期加杠杆的主流无疑是“富人”，但在房价低迷时期确实会存在一些边际购房者在加杠杆。首付贷是难以观察到的隐性杠杆，还有信贷员的灰色操作，这些多数发生在房地产市场不景气时期，只有此时，开发商、信贷员才有动力冒险做这些事情。2015年以来，房价开始上涨，购房需求大幅上升，可以推断此时加杠杆的主力是“富人”，事实上，个人购房贷款也是2015年开始出现放量苗头的。 　　假如是第二种可能边际购房者在加杠杆，那么，贷款比例除了受到最低首付比例的限制，还会受到贷款期限不超过30年的约束。在正常操作流程下，真正的次级购房者月收入很可能不足以支付月供。此时，位于灰色区域的两种操作方式可能会出现：第一，通过各种途径的首付贷提高首付比例，减少月供。第二，信贷员人为调高购房者的可承担月供，以便顺利获得银行的授信。第二种方式银行要承担更大的风险，因此第一种方式显然更受按揭银行偏爱，而此时显性的购房杠杆并不会低；除非信贷员根据购房者的资产已判定为有偿还能力的“富人”，才有可能在月收入或者流水上动脑筋，这时的显性购房杠杆才会比较高。不过，这种情况的借款人其实并不是真正的次级购房者，仍可划为“富人”范畴。 　　这就意味着，最危险的情形，即次级购房者首付来自贷款，同时偿还能力得以粉饰，并不是普遍时期的普遍现象，银行的风险偏好还没有理由要高到如此程度。 　　因此，2012年居民购房杠杆不断攀升的原因，大概率并不是边际购房者所致，主流的购房者仍是富人。由此可进一步推断出，既然不是穷人在购房，首付贷这些隐性加杠杆方式也并非想象中的那么普遍。再进一步可以推断出，银行放量的按揭贷款并非美国次贷危机时的“次贷”，客户在质量上仍较为优质。 　　2016年上半年，房价上涨幅度较大，这一定程度上了代表了交易的活跃，而活跃的房地产市场一定程度又带来了社会融资的活跃。长江证券将上海、北京、武汉列为房价高涨幅组，同时对照组是房价基本没变化的新疆、宁夏、海南。结果可以很明显地看出，与2015年同期相比，北京、上海、湖北这些省市的社融规模占全国的比重在2016年上半年大幅提升，北京地区社融上半年占全国社融规模的23%，2015年同期仅为15%；上海上半年为18%，2015年同期为11%；湖北上半年为13%，2015年同期为6%。另一方面，与2015年同期相比，对照组则没有显著变化甚至出现恶化。 　　因此，一系列房地产收紧政策大概率会影响到社融规模数据以及信贷数据。但是，房价上涨减缓或者不再上涨，并不代表没有交易。上半年，居民中长期新增贷款（占总贷款新增的35%）是2015年同期的一倍，假如回落至2015年同期的水平，也就是居民中长期贷款数据可能会减少一半。2016年上半年，居民中长期贷款新增2.6万亿元，2015年同期的新增贷款为1.3万亿元