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二○○九年七月;破题：为什么题目叫“策划那些事儿” 最初的题目是《新形势下-营销策划的探析》 《新形势下-营销策划细节的探析》 《新形势下-策划基本知识交流》 定题目 有2个原因 1、我要讲的不是某方面的一个单独内容（调研、规划、营销策划、销售等等），我是想回顾下策划在房地产开发全过程中（全程策划）的作用。 2、我所想要讲的内容，在有限的时间内表达不完，所以只能在回顾全程策划中一些认为值得策划人（或者说从事房地产工作的人）必须了解的，而且往往也是大家容易忽略的东西，所列举的内容比较多，也有点散，很难用一个准确的专业词语细分，所以我借壳于《明朝那些事儿》，取名为《策划那些事儿》，目的是想让贯穿于房地产全过程的策划工作，简单明白化。;策划做些什么事儿？;案列 故事背景：公司罗总上个月绩效拿了300元，昨天与夫人商??想搞个家庭聚餐活动，罗总出资300元，不够的向父母暂时借用，如果父母不愿意，可以暂时借女儿的压岁钱（原来提过此事，女儿表示愿意），具体事项由夫人全权负责，约定晚上7点在家准时进行。 今天下午，罗夫人就开始打电话询问家庭每个人，想吃什么，并邀请父母一起准备。 1、下午5点，罗总：“老婆啊，今天晚上公司搞培训，8点30回来” 2、5点20，女儿：“妈妈，晚上我同学过生日，不回来吃饭” 3、5点50，女儿：“妈妈，同学生日到我家里过，一共3个人，他们想吃猪 肉顿粉条”;4、8点10，罗总：“老婆啊， 原本是想中途溜走的，可是现在领导们 都没走，还有精彩的要讲，恐怕不能按时回来，估计9点10才能回 来，并且还有5个部长一起来，他们说喝点二锅头，62度的”。 5、9点10，准时开饭，中途，罗夫人端上一盘“大闸蟹”，客人 赞不绝口。 6、10点20，饭后，罗夫人收拾完碗筷，罗家一起送走客人，给小朋友 送了份生日小礼品并留下电话， 。;步骤;策划： 决定项目成败的关键！ 无处不在！ 受资源限制！ 每个人都是策划人！; 今天，从我们从回归基本知识点和细节出发，来共同探讨新形势下房地产策划的事儿！;项目策划的涵义;细节决定成败，细节贯穿始终;房 地 产 策 划 系 统;题纲;策划在地块方面那些事儿; ;一、必须了解的土地相关名词 ;地面积的衡量指标;建筑规划的三区六线;二、拿地前要把政府研究透;三、取得土地的方式 ;四、地块的三维属性;五、地块研究的内容;策划在规划设计方面那些事儿;规划、规划、纸上画画，墙上挂挂?;居住区;住宅按层数划分;尾房？;“五证两书”;项目类型的新界定（四种主流建筑形式） ;板楼？;建筑规划布局;三、建筑布局必须注意的几点;四、建筑风格历史回顾;建筑风格类型;;七、户型设计;七、户型设计;户型创新;?? 1、户型面积趋向使用化 　?○传统的一梯多户受到挑战，尤其是高层住宅的一梯八户井字形格局，由于使用效率低，功能质量差，愈来愈受到市场冷落。户数的减少，多边形的平面布局使得户型设计更趋合理。三角形、钻石形、六边形、斜十字形等布局形式不断涌现，每一户的居住质量都得到相应的关注及重视。 大厅大户的结构显得落后，中户型设计基本上以大厅小房为主，而大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段也达到类似的效果。? ? 2、功能配置更趋完善???? ○主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计。???? ○工作阳台的设置。???? ○书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套空间的设置 ??3、功能分区更为明显???? ○1996年以前的住宅，没有什么功能分区概念，在居家使用上极不科学，大厅功能比较混乱，基本上不区分休息娱乐区（客厅）与进餐厅（餐厅），一些卧室门直接开向大厅，设计十分不合理。 ○ 1996年以后的住宅，开始注重使用空间的层次与分区的问题，三大分区理念：动态静态空间花分、工作空间与生活空间的划分、公共空间与私密空间的划分思想在户型设计当中得到有效贯彻。 ;4、户型设计更为贴近人性?? ○传统的厨房多采用I型，现在则有I型、L型、还有开放式，半开放式的厨房设计（在小户型住宅及酒店式公寓运用用得比较多），在长度、宽度方面考虑到操作台、洗盥台，厨具电器壁柜的设置及摆放位、管线的安装、通风排气条件。????○落地窗、凸窗、角窗的普通采用打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面。???? ○卧室门的朝向注意避免与其他房间门相对的现象。???? ○低窗台设计，可坐可卧，既增加了使用空间，又开阔了视野。???? ○些中小户型采用自由间隔设计，充分体现个性品位：其一，少梁柱对空间的占用及制约，使自由问题灵活方便。其二，室内空间多运用薄