房屋买卖合同的案例评析.docVIP

房屋买卖合同案例评析 1998年12月，某市一房地产开发有限公司将其开发的园景苑听涛阁（C2）幢7层B室房屋一套抵押给银行并办理了抵押登记。1999年10月24日，该被告与原告签订房屋买卖合同，合同约定，被告将园景苑听涛阁（C2）幢7层B室售于原告。价款729000元，该忘记房屋于2000年5月1日前交付使用。此后，原告向被告支付购房款币275500元。被告于2000年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。1999年7月2日该房屋的抵押登记被注销。原告诉至法院，称该合同未按《城市私有房屋治理条例》规定办理过户手续，请求判令其与被告的房屋买卖合同无效；被告返还其已付购房款币275500元并承担至还款日的利息损失。 有意见该房屋买卖合同未办理过户手续，合同应该无效。自意见，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权移转的要件，而非合同的要件，该合同应为。但原告可以???告的迟延《合同法》第94条的规定主张解除合同。 [评析] 一、原告可否以该房屋买卖合同未办理过户手续而主张合同无效？ 《城市房地产转让治理规定》第9条第l款规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证实和身份证实，买方须持购买房屋证实信和身份证，到房屋所在地房屋治理办理手续。《城市房屋产权户籍治理暂行办法》第8条规定：凡未本办法申请办理房屋产权登记的，其房屋产权的、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。如何理解该规定？产权过户登记是房屋买卖合同生效的要件吗？司法实践中又是如何解决此类问题的？ 房屋买卖合同是合同双方就房屋标的达成的一方支付价金，另一方交付房屋产权的协议，该合同经双方意思表示即成立。其须审查其合法性，只要具备合法性，合同即，就在当事人之间产生法律约束力。房屋买卖合同是房屋买卖的基础。房屋买卖的可以分为两个阶段，签订的房屋买卖合同，实施该合同。，房屋买卖合同的效力问题于阶段，产权变动登记问题于阶段，登记是移转房产的要件，是实施合同内容、转移房产所有权的。可以：完整的房屋买卖是双方签订了的房屋买卖合同（阶段），并完了该合同，却一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也办完了过户登记手续（阶段）。《城市房地产转让治理规定》第7条也显示，房地产治理机关是在审查买卖双方合同合法并具备办证条件下，才办理过户登记的，过户登记是合同的结果，而合同的要件。，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同，就办理产权过户登记。房屋买卖合同在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与登记过户无关，相反，它是登记过户的前提。那么如何判定房屋买卖合同的效力呢？以合同生效的要件即可判定：（一）合同主体要合法，即自然人、法人或者组织有与订立合同相的民事能力；（二）人订立合同是意思表示 （三）合同内容不违反法律和社会公共利益。 最高法院关于湖南省总工会诉长沙市：卫生防疫站 房地产转让：合同纠纷案的批复中指出：双方当事人平等协商，并经各自主管批准，又在长沙市及其办理了房地产划拨转让手续，所签订的《房地产又产划拨转让协议书》是合法的。理解法律的上述规定，更符合立法的本意，也更符合实践的需要；产权过户登记是房屋产权移转的要件，而非合同的要件。签订了房屋头卖合同，买受人并未然的房产的所有权，其的只是请求出卖人转让房产的债权。了办理房屋过户登记，买受人才该房产的所有权。 本案中双方当事人均缔约能力，并已就房产买卖达成协议，比照市场价格，价格条款也较为，双方并无异议，且买方一预付房款。既然房产过户登记并非房卖卖合同的要件，该合同又是符合合同要件的，故该合同是合法的。从意思自治原则，是尊重双方当事人的意愿的。符合合同法鼓励交易原则的。当然买受方支付房款之后，出卖方应按合同转让该房产，并应当协助买受方办理过户手续，以房产所有权的移转。 二。本案中原告可以被告迟延而要求解除合同？ 合同解除分为法定解除和约定解除两种。《合同法》第93条规定：当事人协商，可解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第94条则规定了法定解除的条件。 合同解除特点：（1）合同解除为法律。以解除权人一方的意思表示而成立，无须人承诺，故为单独。（2）解除为不要式，解除以解除的意思表示为人或人而生效。（3）解除为处分（4）产生溯及以往的消灭合同的效力。合同经解除，视为自始末成立。 从各国立法来看，法定解除的原因主要包括几 种情况：（1）给付迟延；（2）给付；（3）拒绝；（4）不完全给付：（5）情势变更。《合同法》第94条规定有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力合同目的：（二）在期限届满之前，当事人一方表示或者以的表明不主要债务；（三）当事人一方迟延主要债务