管理费测算工作指引.doc

PAGE  PAGE 19 管理费测算工作指引 第一章 测算前准备工作 一、了解当地法律法规及管理费测算的相关内容与注意事项 查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下： 1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价。若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮。 2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用。管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用。 二、了解本项目的基本情况 1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下： 项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）。 2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应： （1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算； （2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。 三、查询当地相关专业服务机构的收费标准 通过网络、电话等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下： 1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准； 2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）。 根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式。 第二章 管理费测算 管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。 一、人力综合成本测算 （一）制定人员架构及编制方案 1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。 （二）制定人员工资及福利标准 1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。 表1：人力综合成本测算表 部门职务人数工资福利月度合计所属区域（洋房/别墅/商铺/公用性质）客服中心总经理/副总经理　　　　　客服部经理/副经理　　　　　客服主管　　　　　物业主管　　　　　人事助理　　　　　行政助理　　　　　资产管理员兼仓管　　　　　客服前台　　　　　客服收费　　　　　物业助理　　　　　客服部合计　　　　　工程部经理　　　　　维修主管　　　　　运行主管　　　　　上门维修技工　　　　　公共维修技工　　　　　运行技工　　　　　电梯技工　　　　　弱电技工　　　　　消防技工　　　　　暖通技工　　　　　供配电技工　　　　　工程部合计　　　　　保安部经理　　　　　消防主管　　　　　中队长　　　　　巡逻队长　　　　　巡逻队　　　　　大门秩序岗　　　　　大门形象岗　　　　　园区固定岗　　　　　监控中心　　　　　园区巡逻岗　　　　　保安部合计　　　　　总 计　　　　　洋房独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。别墅独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。商铺独立区域