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第七章 物业环境管理 环境管理是物业管理基本内容之一，包括物业管理区域内共用部位、共用设施和场地的清洁卫生、园林绿化和有害生物防治等管理服务。环境管理的好坏，对物业使用人的生活工作有着巨大的影响，也是物业管理服务的直观体现。 第一节 清洁卫生管理 一、清洁卫生服务的工作内容 （一）楼外公共区域清洁 楼外公共区域的清洁工作以扫、捡、洗等为主，其清洁工作的好坏直接影响到一个小区的形象，对居民的生活及环境的美化具有很大的影响。楼外公共区域的清洁具有工作相对简单、技术要求不大、跟踪清洁要求较高等特点。在清洁时间上，楼外公共区域要求每天在早上业主出门前先全面清扫一次主要道路，避免在业主出们时因清洁道路对业主造成影响。在业主出门活动后主要对道路上新产生的垃圾等进行及时的跟踪保洁，并对绿地、游乐场所、水池景观、停车场、天面、排水沟等不易对业主造成影响的地方进行清洁。楼外公共道路应根据不同物业等级确定不同的频次及时进行清洁，并对道路及绿化地等进行跟踪巡查，及时清除道路及绿地上的垃圾杂物。对于铺装道路应定期用水进行清洗，而沉沙井、雨污水井及天面等也应根据合同要求定期进行全面清洁。 （二）楼内公共区域清洁 楼内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生问清洁等。楼内公共区域的清洁对象涉及玻璃、地毯、各种石材、各种金属、木材、水泥及其他各种建筑装饰材料等，各种材料的物理化学性质不一样，它们的污染性质及对清洁剂的要求与承受能力也不一样，因而其清洁的工艺及原理也各不相同。楼内公共区域清洁除了常规的清扫清抹外，更多的是对清洁对象如石材、木地板、地毯等的保养工作。因而楼内清洁工作涉及打蜡、抛光、晶面处理、洗地、地毯清洗、玻璃清洁、金属制品清洁等多个工艺。 （三）垃圾收集与处理 垃圾的收集与处理包括了日常垃圾的收集、装修及施工垃圾的收集、垃圾分类、垃圾处理及垃圾场（桶）的清理等。 装修垃圾及施工垃圾应由施工单位自行每日清除清运，对于集中装修的新人住小区，可由物业公司在小区较偏僻的地方划出一块地方，各家装修垃圾统一清运到该处，然后由物业公司派清洁队伍每天统一清运到指定的市政填埋场，其费用在办理装修手续时由各装修户按一定标准交纳。 日常垃圾的收集及处理，物业公司每天在指定时间对各楼层垃圾进行收集后统一进行分类处理再清运到指定的处理场。同时，在小区内适当区域设立一定数量的果皮箱供居民在公共区域投放少量垃圾果皮时使用，清洁人员每天定时对果皮箱进行清理。多层楼宇可在小区楼下适当位置摆放适当的垃圾桶或垃圾池统一收集垃圾，亦可定时上门收垃圾后统一清运。摆放于公共区域的垃圾桶或垃圾池应尽量做到封闭，并且周围用瓷砖做好硬化措施，每天做好垃圾桶（池）的清洗，保证垃圾桶（池）及其周边的清洁卫生，不产生异味，不滋生蚊蝇老鼠，不对周边环境造成影响。 物业公司应做好管辖区域的垃圾分类处理。从物业管理的角度，垃圾分类一般可分为建筑垃圾、经营生产垃圾及日常生活垃圾等。建筑垃圾一般指的是由装修、工程改造等施工产生的土渣、砖块、木板等废弃物，需要划分专门的区域临时堆放，并经垃圾处理人员将可回收及有害垃圾分类捡出后统一清运往城市堆填区堆放；经营生产垃圾一般指的是餐饮类厨余垃圾、园林修剪出的植物残拉以及生产企业的生产废料等，这类垃圾因为种类不同而有不同的处理方法，一般由物业公司与相关生产单位约定由生产单位自行按环保规定处理，如果物业管辖区域内有多家产出同样垃圾的单位，亦可由物业公司设定专门的垃圾停放点进行统一收集后再安排专业公司按环保要求进行统一处理；日常生活垃圾可通过在管辖区域内放置分类垃圾桶，将垃圾按“可回收垃圾”、“不可回收垃圾”及“有害垃圾，，进行分类回收，并在回收后由垃圾处理人员将可回收垃圾再次细分回收处理，将有害垃圾委托具备资质的有害垃圾处理单位进行统一无害化处理，将普通不可回收垃圾清运到城市指定处理区域进行统一处理。 （四）管道疏通 管道疏通是物业管理清洁工作的重要内容之一，它包括雨水管道疏通、公共污水排水管道疏通及化粪池、隔油池的清理等。雨水管道要求雨季期间最少每月全面检查疏通一次，及时清除管道内积存的泥沙杂物、杂生植物等，确保下大雨时雨水能及时排出。公共污水排水管疏通主要是各楼排污主管的弯头、排污管落地处到污水井间及小区污水系统到市政污水系统间等管道的清疏。对于已正常入住多年的小区，要求每月对各排污管道的弯头处用高压水进行一次疏通，如果流水不畅，可用专业疏通设备进行疏通，确保其通畅。而对于新人住尚处于装修高峰期的小区，则必须每半月对所有排污主管进行一次彻底清疏，以防止装修材料掉到管道内将管道堵塞造成污水返冒现象。对于小区内的化粪池，应每月进行检查，并每半年清掏一次。由于化粪池的处理会对周围居民造成一定影响，因此清掏时必须迅速并且事先向相关居民发出通知