武汉江夏区五里界地区概念城市设计商业地产运营研究选编.ppt

武汉市江夏区五里界地区 概念城市设计商业地产运营研究;本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到可行性。 而最为苦恼的在于： 当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的；在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。 如何找到五里界最适合的定位？ 如何赋予它一种全新的概念？ 如何合理地规划好旅游及商业地产并妥善实施？ 于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。;目 录 ;第一部分 总论;一、研究范围界定： 规划的五里界地区位于镇域北部，具体范围是：北靠沪蓉高速，东至东坝港，西抵幸福港，南至锦绣村、唐涂村和檀树岭村。用地面积为23.27平方公里，主要包括小城镇建成区、毛家畈村、东湖街村和老屋汤村的全部以及唐涂村和檀树岭村的部分用地。 ;二、研究目标框定： 本次研究的范围主要包含两个层面： 第一：五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重） 第二：五里界中心城镇2.1平方公里商业地产策划。（二次深化） 站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最终的城市规划设计提供支持——（解决思路及高度问题）；同时在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合，结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商业地产的建设落实条件、规划及操作建议——（解决操作问题）。 ;三、项目研究设限原则 （1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据： 《江夏区“十一?五”规划》 《武汉市土地利用规划（2005-2020）》 《武汉城市总体规划2005-2020（纲要）》 《武汉江夏区城镇体系规划》 《武汉市江夏区五里界镇总体规划》 （2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的区块功能定位及控制总量。(详见下图表) （3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。;【附图：区域功能分区及指标控制】;;五、核心研究思路 ;六、需重点展开的五大关联体系研究： ;;;三、项目关联因素解析;;第二部分 分析篇; 五里界地区是武汉都市发展区的南部新城组群的重要组成部分；是江夏区“一主”城镇组群的东部综合服务型新城组团；是全镇的政治、经济、文化中心；重点发展是以旅游服务发展为先导，以新型轻制造业、科教研发和商贸服务为主的、具有滨水特色的生态休闲型城市空间。 ; 规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地，是 整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位， 处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。 启动片的主要规划发展方向 是：依托城镇建成区以旧城 改造、还建、开发为主，规 划布局一片商业居住综合区 和一片居住新区。主要功能 定位为：五里界新城组团的 行政文化中心。;定位主要分析流程;;地质构造简单 工程地质性质较好; 从五里界的自然属性资源看， 第一：不属于风光型区域，难在自然观光型旅游上做文章。 第二：土地可塑性较强，开发建设及规划上比较有余地。 第三：水的资源较为突出，可以在规划时充分利用并发挥。 第四：现有环境属于城镇开发的原始初级阶段，要花大力气进行 形象提升。;全国综合改革试点镇 以农业为基础 以建材、加工工业为主 经济发展速度高于区域平均水平;从五里界的区位条件评价看： 第一：旅游区位不佳，位于众多景区的中间地带，为经过点，非目的地。 第二：交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。从郊区游的角度 出发，该交通配套瓶颈需要强力改善。 第三：经济区位看，农业是基础，但仍未有亮点！可以从这方面切入，找 出自身的发展点或做出规模来。;二、项目微观性分析思考;光荣传统的历史名镇 有区级文物保护单位三处;从五里界的社会属性资源考察， 有如下特点： 第一：五里界历史人文不够具备充分的影响力，旅游上难借力。 第二：从产业发展看，具备了以绿色食品和生态农产品为主的产 业基础，但目前基础较薄弱。 第三：科教在江夏有较为充分的安排，需要错位考虑。如从生态 农业科教中心、晏阳初农村研究中心等之类的方向。;2、微观要素分析;蓝海综述：;三重八 项比照;三、项目关联因素对比解析;蓝海观点： 五里界所属江夏区，则相应的区域城市功能定位当依托于江夏整体的定位范畴