河北邢台金源商业广场底商商业项目营销选编.pptVIP

金源商业广场底商营销策划方案;目 录; 第一部分：市场分析;一、邢台市商业格局分析;邢台市商业格局分析; 邢台市商业主力集中分布在以新世纪广场为东区中心点中兴东大街和以家乐园购物中心为西区中心点的中兴西大街，沿中兴东西两条大街分布。 ;中心大街商业轴商业网点分布图;三、主要竞争商业项目调研分析;商场 名称;商场 名称;竞争在售项目区位分布图; 桥东、桥西两大商业圈重新定义 桥东商圈随着天一城、世贸天街的上市 将改变以往中低端的面纱； 桥西商圈随着现代城、麒麟湾等大型综合社区的落成将面临辅助商圈分流。 三年大变样促使大体量综合性商业项目集中面市，商业格局面临升级。; 第二部分：项目营销分析;一、项目优势（Strength）;二、项目劣势（Weakness）;三：项目机会点（Opportunity）;四：项目威胁点（Threat）;通过走访调研结论： 项目周边冶金难路沿线沿街门店租金基本范围在80--110元/平方米*月； 租金变化呈由南向北递增的趋势，冶金南路建设大街以南部分租金基本在50--80元/平方米*月。 建设大街以北部分商户经营状况良好，建设大街以南部分商户普遍反映由于三年大变样拆迁导致租金短期内大幅上涨，难以维持正常经营利润。;五：项目销售执行点分析;第三部分:销售执行建议;目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。;直接销售; 带租约销售; 短期返租销售（1-3年）;长期返租销售（5-10年）;长期返租与短期返租的比较分析; 本项目适用短期返租（3年）的销售模式 理由详见下页的“销售模式适用度分析” ;本项目“直接销售”模式适用度分析 1、本项目采用“直接销售”的前提条件 a. 主题定位明确，租金基本支撑售价； b. 开发商不以追求高价为首要目标，希望操作简便、快捷时采用。 2、本项目采用“直接销售”的利弊分析 a. 益处： 操作简便、省力，无大量后续工作压力； 没有招商的压力； b. 弊端： 片区周边商业价值固化，根据前面的市场调查，项目的租金水平支撑不了投资回报率，投资者难于下决心投资； 售价没有提升空间，发展商利润空间小； 销售进度较慢，发展商资金回笼缓慢。 ; 本项目“带租约销售”模式适用度分析 1、本项目采用“带租约销售”的前提条件 a. 主题定位明确； b. 租金回报率达到6%。 2、本项目采用“带租约销售”的利弊分析 a. 益处： 对商户能够统一管理，易于将商场做旺； 租金支撑售价透明度高，可信度强，对销售有很大的促进作用； 能将售价支撑在一个较高的水平。 b. 弊端： 需要在销售之前招商或在销售后某一段时间内必须完成招商，一定时间内工作难度大； 操作程序、法律手续复杂； 为了租金能支撑售价，对商家有很高的要求，招商的风险大。 ;;“三年短期返租销售模式”说明 a. 返租回报率：9% 区别于市场上返租回报率7--8%的通常做法，给客户一定吸引力； b. 返租年限：3年 以实收均价2万元计，返租三年表格价为25400元。投资客对片区商业售价有一定心理防线，表格价不宜突破2.8万元。 以表格价2.8万元计，则发展商实收价格为2.04万元,返租销售对价格有一定拉升。 返租年限越长，表格价则越高。 c. 发展商收益：表格价*（1-返租回报率+实收租金回报率）*销售面积 实收租金以均价100元/平方米测算，则实收租金回报率为4.3%; 表格价以2.8???元计； 发展商收益=2.8万元*95.3%*5300㎡=约1.4亿元; 本项目共18间街铺,建筑面积 5300 ㎡,铺位位置及结构差异明显,在不考虑具体 销售条件的前提下，根据铺位自身的特点，进行可销售性分析，可分为以下4个 等级： ;;三、待售铺位可售性分析;第四部分：项目招商定位初步思路;一、项目定位及业态组合;二、 消费群体构成 ;;三、 客户消费群特征 ;四、功能定位理由与分析;项目功能;第五部分：业态规划及招商策略;一、项目业态组合原则;主力商家构想及引入理由;三、 业态布局方案 ;四、项目招商策略;第六部分:项目包装推广建议;一、整体包装推广目的及思路;二、案名及推广语建议;目前项目在VI部分的应用还比较欠缺，譬如说销售现场标识和名称的整合、强化不到位。 地盘包装可以起到对客户的心理暗示作用，提升项目形象。 销售物料中体现投资回报和升值空间不明显，此次需要强化。;三、项目包装方案建议( 视觉表现);在项目两端路口设置巨型导示牌;Thank You !