房地产经营与估价专业毕业汇报答辩.pptVIP

11房产1班毕业实习答辩汇报;房地产估价［real estate appraisal］是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。;1.土地使用权出让价格评估； 2.房地产转让价格评估； 3.房地产租赁价格评估； 4.房地产抵押价值评估； 5.房地产保险估价； 6.房地产课税估价； 7.征地和房屋征收拆迁补偿估价； 8.房地产分割、合并估价； 9.房地产纠纷估价； 10.房地产拍卖底价评估； 11.企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。 ;房地产估价应遵循下列原则 ;1.明确估价基本项 2.拟定估价作业方案 3.搜集估价所需资料 4.实地查勘估价对象 5.选定估价方法计算 6.确定估价结果 7.撰写估价报告 8.估价资料归档;1.市场比较法（最常用的一种） 2.收益法 3.成本法 4.假设开发法 5.基准地价修正法; 市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。 市场法公式：估价对象价格=可比案例价格×交易情况修正×交易日期修正×个别因素修正×区域因素修正。; 预计估价对象未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以次来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法公式： P=A/r[1-1/（1+r）n]， P—评估价值、A—年纯收益 r—资本化率、n—房地产收益年限； 多用于商业。;成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。当采用成本法评估局部房地产的价值时，例如评估某幢住宅楼中的某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼平均每单位面积的价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这类房地产的开发建设方式，还可能需要先求取“小区”的平均价格，然后推算到“幢”的平均价格，再推算到“层”或“套”的平均价格。采用成本法评估开发区中某块土地的价值，通常也与此类似。 ;假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，在具体估价时有现金流折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。 待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。 是预期原理。 ;基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 ; 1.获取估价对象的房产证、土地证（查看土地的性质，国有出让或者划拨，一般划拨的土地银行是不允许做抵押）。 2.查看估价对象的具体情况。 3.填写委托协议书。 ;*;1.估价对象外部情况 ;2.估价对象内部情况 我们拍摄的室内照片不止是单一的为了我们估价报告的需要，有时候方便我们在报告中描述室内的状况作为参考的依据，我们需要的照片是尽可能的反映出室内的地、顶、墙一系列的情况。如图右 ;区位状况指的是估价对象所在的位置。 例如：委估的房地产均位于萧山区，该小区东至世纪大道、南临惊驾路、西至沧海路、濒临奉化江、北民安路，属于福明街道，周边成规模兰亭绿