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金轮星光名座 2017年营销推广计划（公寓） 公寓市场分析 整体大环境 政策 去年成交情况、价格走势、去化周期 小结 竞品分析：（项目情况，销售情况、项目优势） 中邦欢乐颂 红星大都会红星大都会不需要，不是竞品。“协信中心”算新区的，可以放进去。 金科米兰米兰 小结 金轮项目情况 项目基本信息 公司品牌、地段、区位交通、项目配套、周边环境等 优劣势 项目价值提炼 结论：项目的核心产品力有哪些？ 客户定位 竞品客户分析（销售渠道、客户来源、购买目的） 目标客户描摹 目标客户预判 小结 金轮公寓核心问题 在优势不明显、客户基数不足的情况下，如何达到单价8500元/㎡（毛坯） 核心问题后面没有针对性的核心策略。 项目推广策略 1.整体目标 今年清盘（总计368套，去年10月30日开盘至今成交29套，剩余339套） 2.销售策略（散卖+包租） 低层：可以低价出售，回笼资金 中层：可一览长江北路，视野效果佳，主要利润层 高层：引进酒店式管理，提升后期物业服务，带租约出售，包租5-8年，确保投资回报率金轮的公寓需要高，中，低？ 我觉得楼栋不是很高，统一做成长租公寓，引进酒店管理公司统一运营可能更好。 3.价格策略（分层面积、分层均价） 低层：均价8000元／㎡ 中层：均价9000元／㎡ 高层：均价8500元／㎡ 整盘均价：8500元／㎡价格策略是要测算的？ 你的依据在哪里？ 还是自己拍脑袋的？ 4.活动推广策略（时间、节点、活动方式等） 1）认筹活动 2）开盘活动 3）持销阶段活动 4）圈层活动 5）事件营销 5.拓客策略 整合中介 本地客户（派单、插车、扫楼商超巡展、call客、社区合作、进企业）根据客户属性安排针对性拓客的。 外地客户（金轮总部在南京，可根据南京政策、趋势的实际情况，导客进无锡） 圈层营销（开设家宴及释放老带新政策） 6.整体推广策略 售楼处包装 除去遮挡物，整体看上去敞亮 将原有的墙面挂画撤除，墙体悬挂液晶电视循环播放项目品牌宣传片和生活场景VCR； 增加休息区客户满意度（饮料、茶品的档次要提高） 阵地包装 广场增加亲子活动设施（滑滑梯等） 围挡、灯箱广告画面定期更换（色彩、布局），让客户有重新认知度 售楼处至样板间的路段，加强景观包装，增加指示牌等标识 样板间包装 样板间整体打造现代时尚感、注重功能区域的划分 通过人工、图纸加强智能化系统的展示，给予客户购买及出租的信心 样板间的家居及灯饰、空调、洗衣机全部更换 增加装饰品，使得整体看上去更温馨，细节决定一切 样板段包装（功能性提升） 增加小型游泳池，MINI电影院，咖啡馆，健生会所，精品24小时超市等 物业管理包装 岗亭必须有站岗人员，安排客户停车，做好接待工作 售楼处门口增加开关门的人员 保洁、保安、销售面带微笑，服装按各自岗位配备齐全非常详细，需要表扬 7.媒体推广策略 1）分析客户群日常消费习惯及主要信息来源渠道，筛选各类媒体的受众人群 2）针对项目需求，从纸媒、电台、户外、电视、电商、微博等媒体中选择 3）排列媒体宣传的发布时间、投放频率、内容、版面、印刷、包装和活动等初步的计划及费用线上媒体斟酌选择 8.全案营销推广费用预算 详细制定各推广阶段对应的时间表、确定相关推广主题以及推广活动细节 9. 联盟策略 1、营销代理公司 2、广告公司 3、制作公?? 5、其他合作资源 先要提出全年销售目标 本体分析（区位，货量，现有价格体系，核心卖点） 市场分析（公寓整体市场库存去化周期长，市场整体销售形势有好转，竞品销售情况都很好，分析竞品如何卖得好，展示，价格，去化量，显著特点） 客户分析（从竞品客户推导出项目客户） 总结： 项目现有价格体系高，展示力不足 公寓市场开始好转，竞品有非常好的竞争力 自住客户有追求居住品质，投资客户注重回报率 解决之道（重点）： 提升项目展示，打造专属品质空间 打造专属后期活动场所（影院，泳池等） 3、引进酒店管理公司，作为长租公寓，提升投资回报率 推售策略：推盘推盘节点，为什么要这么推盘 价格策略： 推广策略（按照1:10进行反推导）线上推广： 线下渠道： 活动策略： 全年预算