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从国外经验看我国物业税制的建立与完善李亦中一、我国现行房地产税制存在的问题物业税，又称房地产税，是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要支付一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高的一种税。它是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，其主要功能是合理系，包括房地产流转税??ㄍ恋厥褂萌ㄗH眉敖ㄖ?锵?塾R邓昂统鞘薪ㄉ栉?房地产保有阶段统一收取物业税。本文将在探讨完善我国物业税制的必要性的税制提供一些借鉴和参考，并提出对策，以保证房地产市场健康有序地运行。我国现行的房地产税制，对于优化组合和合理配置土地资源，增加国家财政??计税依据、税率设置的不科学。房产税计税依据分为按房产原价计税化，可能会造成计税值与实际值之间的差距，造成税收流失。城镇土地使用税是乏弹性的缺陷，也不利于节约利用土地资源。此外，现行契税的税率是比例税率，为?ァ?％，计税依据是房产交易的市场价格。如此高的税率，加重了交易者的负担，客观上抑制了房地产市场交易行为；而印花税的税率为比例税率和定调节房地产收益分配，鼓励房地产的流动，刺激土地的供给。我国物业税收体护税?⑺?盟?包括土地增值税?⒉撇??包括房产税和契税?⑿形K?包括印花税、固定资产投资方向调节税、城镇土地使用税和耕地占用税?佟?????月，中共十六届三中全会上，开征物业税的内容写进了全会的公报，基本框架是，将现行的房产税、城市物业税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为基础上，对国外物业税制的现状进行介绍和分析，以期对改革和完善我国房地产收入等发挥着重要作用。但其弊端仍然存在。主要表现在：和按房屋租金计税两种。但房产的实际价值可能随着房产所处环境的变化而变按面积计税，这种计税依据无法体现对土地级差收益的调节，具有税源不足且缺①路小平、刘洪玉：?夜?康夭?爸频南肿醇案母锷柘?，‘税务研究????甑?期。 过每平方米?元，最低的仅为每平方米?#?凑障中兄醒氲恼?呖梢园迅??率，发挥不了印花税和耕地占用税在房地产市场中的杠杆调节作用。①税人所有制不同、所处地区不同，有的设置了不同税种税率，从而为市场主体竞争创造了不平等条件。如，现行房产税只对内资企业和中国公民征收，对外商投资企业和外籍人员不适用，而是沿用??年政务院公布的《城市物业税暂行条不同，也不利于企业在同一起跑线上平等竞争。随着经济全球化步伐的加快，外??税、租、费错位，体系不明晰。依据经济学理论，税和租具有明显的区别，但在我国，却存在以税代租的问题。如城镇土地使用税、资源税、房产税和农业税等税中均含有租的因素。就税与费的关系而言，也存在以费代税的问题。如《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的“土地闲置费”具有固定性、强制于税收，费挤税现象十分突出。而且还存在重复征收和有些收费不合理的现象。??现行物业税制结构不够合理，税基狭小，征税范围狭窄。现行房地产构上则不尽合理。税收调控重点主要集中在房地产的中上游环节?蹲屎拖??环节???康夭?南掠位方?使用环节?恍杞赡赏恋厥褂盟昂头坎?埃?笆崭?收益上，而对于将房地产进行出租和将房地产折价入股以及提供土地使用权合资或合作开发经营房地产、以房地产进行抵债等交易方式所产生的增值收益却等。这种划分限制了税基规模；二是课税依据陈旧，不符合国际惯例。房产税以房产原值扣除一定比例的余值为征税依据，这种政策设计比较陈旧老化，房地产额税率，仅分别为万分之五、每件?#桓?卣加盟暗乃奥饰6ǘ钏奥剩?罡卟怀?占用税的税额上调?％，但每平方米耕地最多也只能课税?元。如此低的税??内外有别的税制，造成竞争的不公平。我国现行房地产税法，按照纳例》，征收城市房地产税。这种内外有别、两套税法的做法，既造成了征税范围的资企业更多地进入中国，其弊端将更为突出。性和无偿性的特征，显然和一般的费不同，它实质上是一种典型的惩罚性的行为税。以费代税不仅降低了税收的严肃性、规范性，极大地限制了税收的产业调控功能．而且还会使乱收费的不良习气不断滋长。⑦此外，在房地产开发中收费大税虽然在税种设置上点多面全，覆盖房地产这一特殊商品流转全过程，但是在结担较轻。这种情况与我国目前发展房地产业的形势要求不相适宜。同时，现行的物业税制存在着较严重的制度缺陷：一是征税范围比较窄，税基小，不能涵盖全部不动产经济行为。土地增值税的征税范围限定在房地产转让所取得的增值不征税，这有违税负公平原则。此外，房产税、土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，而对农村的房产不征税，对个人自住的房屋不纳税从国外经验看我国物业税制的建立与完善①李哲：《完善我国房地产税费制度探析》，《河南省政法管理干部学院学报》，??年第?凇?⑦向贤敏：《我目房地产税改革的法律构架》。《河南社会科学》，??年第?凇?·?? 二、建立与完善我国物业税制的必要性原值不