房地产经济学201009第3章房地产市场.pptVIP

房地产经济学;第三章 房地产市场;第一节 房地产市场的类别和特点;;;;市场分级;1.2房地产市场的分类;;;;第二节 房地产市场的运行;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;2.6 房地产市场体系 2.6.1房地产市场体系的内涵 房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。 房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体 房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系 房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构 ;2.6.2土地市场 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。 土地市场的内涵包括两个方面： （1）集体土地所有权和使用权的转移 （2）国有土地使用权转移;土地市场的作用 (1)有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易 (2)有利于提高土地使用效率 (3)有利于房地产业的持续发展 (4)有利于对房地产经济的宏观调控;2.6.3房产市场 房产市场的涵义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。;房产市场的细分 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等;房产市场的作用 房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展 房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环 房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平;2.6.4房地产中介服务市场 房地产中介服务市场的涵义 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分 从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等;房地产中介服务市场的作用 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用 发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志;房地产中介服务市场的培育 （1）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业 （2）规范管理，提高中介机构服务质量 （3）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精神和行业的整体实力及形象 （4）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务;2.6.5房地产金融市场 房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所，是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物 房地产金融市场的具体业务包括： 房地产生产性开发贷款 证券（股票、债券）融资 房地产信托 住房消费信贷即购房抵押贷款 住房公积金 房地产保险;;2.6.6物业管理市场 物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人 物业管理市场的特点 （1）服务性 （2）契约性 （3）双向选择性 （4）职能的双重性;物业管理市场的发展趋势 一是物业管理企业化 二是物业管理专业化 三是物业管理社会化 四是物业管理市场化 五是物业管理智能化 ;2.6.7房地产市场的功能 1、传递信息的功能 2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3、促进劳动生产率提高的功能 4、调节和再分配国民收入的功能 5、理顺流通环节的功能 6、促进住房消费和优化消费结构的功能;2.6.8房地产市场运行机制 房地产市场运行机制的内涵 房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中