潍坊富凯·新世纪营销汇报.pptVIP

富凯·新世纪 营销策划报告;九鼎时代;九鼎时代; 项目一期占地面积：20001平方米（30亩） 总建筑面积：32600平方米 其中： 商业外街1、2层4550平方米，内街11830平方米，外街3、4层7420平方米；商场面积8800平方米。 容积率1.63 可售面积为： 商业1、2层（外街）：4550 平方米； 商业（内街）：11830 平方米； 商业外街3、4层：7420 平方米。 主力面积：96平方米/套 主力总价：外街60万/套，内街40万/套。;优势分析（S） ⑴地段优势—老商业基地 ⑵政策优势---试营业3年 ⑷卖场牵引—百货大楼 ⑸产品优势---中档房型;机会分析（O） ⑴昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商业业态功能面临调整； (2)卖场吸引投资客，五金、汽配留住老客户； ⑶目前昌乐商业项目营销手段落后； ⑷独特的、创新的营销手段。;第二部分：客户定位---卖给谁？;我们的目标客户;第三部分：价格定位---卖多少钱？;（一）定价考虑因素 （二）销售价格建议 （三）价格推广策略 （四）付款方式建议 ;（一）定价考虑因素;（二）销售价格建议; 综合区域市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。 外街：6000元/平方米起销售，内街均价4000元/平方米，3、4层2500元/平米。 ;（三）价格推广策略;（四）付款方式建议; （一）推广理念 （二）总体营销思路 （三）营销手法 （四）广告卖点提炼 （五）广告操作思路 ;总纲;（一）推广理念;（二）总体营销思路; 内部认购阶段： 思路1：内部认购促销，制定较大幅度优惠政策，吸引客户提前购买，获取资金回笼； 思路2：优惠政策，留住周边经营户，吸引全县其他经营户及投资户。具体见后页； 强势销售阶段： 思路3：住宅价格买商铺，结合推盘前期3、4层低价行销策略，造成市场轰动效应； 思路4：经营性贷款，与银行协商各阶段前20名经营户进驻可获20万以下经营性贷款； 思路6： 120%回购方案，推行3年内原价120%回购方案，增加投资者的信心； 思路5： 带租约销售，视招商情况采用“带租约销售”策略，将销售推向高潮； 清盘促销阶段： 思路7：返租获利计划，放在促销期，视招商情况而定。建议通过知名保险公司承保； 思路8：递减促销方式，中后期实施，成交越早价格越便宜，促使买家加快成交速度。 ;（三）营销手法; 制定准确的终止日期，及每日递减售价的百分比金额，例如以20万元的铺位为计算，终止日期设定为2008年8月15日，递减金额为售价的0.5%，以成交当日至终止日期倒数天数乘以每日递减金额，若成交当日为2008年6月15日，即价格倒数天数为61日（61×20万×0.5%=61000元），成交日期越早价格越便宜，促使买家尽早决定购买意向，加快成交速度。 ; 为给买家足够信心，建议通过知名保险公司承保，返租的金额由发展商拨款给保险公司，由保险公司名义将金额返还给客户，此举使返租更具透明度及可信度。返租的租金可从经营户上获得，通过返租获得计划能有效加速商铺销售。 ;针对公开内部认购登记，提供优惠让利售价达致成交。 针对持续期之项目提供“创业机会”为号召，针对“下岗工人和进城创业的农民”，制造新闻点，争取政府支持。提供免一年物管费，提供银行资金支持等承诺，提高买家购买决心。 ;第五部分：企划方向---怎么吸引？ ;一、企划方向;二、广告操作思路;A、目标 建立以售楼部为中心的“精神堡垒”，进行精美的现场广告包装{室内布置、室外小品、围墙广告、飘空气球、罗马旗、布幅广告等}，7、8月份 -《商讯---富凯商业城改变昌乐商业历史》；9月份 –开盘销售并进行百货大楼进驻签约仪式及前期客户集中签约仪式，制造轰动效应，一炮走红，在昌乐迅速打造项目形象，建立项目知名度，号召消费；10月份举行奠基仪式及盛大的项目推介会，再次将项目销售推入高潮。 ;B、内容： ;[地面广告系统的渗透 ];[地面广告系统的渗透 ]; 以DM直投为主，《潍坊日报》等为辅，相互呼应，构筑全方位平面广告覆盖系统；通过“宝都大市场市场商铺卖火了”的系列炒作，结合项目卖点提炼“绝世旺铺”的主题，展开丰富多彩的系列化广告炒作，以便抬高本项目的房价（附加值）。 ;高空广告系统的覆盖—— 以当地的电视为载体，以新闻和软新闻为武器，热点不断，话题不断，重复传播，大大提升项目的市场影响。如：通过与昌乐县宣传部、教育局以及学校联合，举办学生、教师博奕大赛（具体待定），提升项目的知名度和美誉度。 ;[概要：建立立体化传播网络，形成全方位，有空间，有层次，交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。]