关于农民住宅建设和管理问题的调查报告(台州市政府研究室（学术论文）.docVIP

PAGE  PAGE 8 关于农民住宅建设和管理问题的调查报告 台州市政府研究室 （2007年10月11日 ） 关于农民住宅建设和管理问题的调查报告 台州市政府研究室 农民住宅建设和管理尤其是“城中村”农民住宅建设和管理问题既事关农民切身利益，也直接制约着征地拆迁和重点工程建设进度，是当前影响我市城市化推进，关系改革、发展和稳定大局的一个热点、难点问题。按照市政府主要领导批示精神，我室在前期会同市农办、市建设规划局、市国土资源局调研的基础上，最近又对路桥区的农民建房和“立改套”进行了剖析，对重庆市九龙坡区的试验作了了解，综合分析了我市农民住宅建设和管理存在的问题及成因，提出了对策意见，供决策参考。 一、我市农民住宅建设和管理存在的主要问题 （一）农民住宅建设和管理难 1、建房指标缺。我市人多地少，农保率高，用地空间狭窄。加上近年来国家实行最严厉的土地保护政策，用地控制更为严格，导致指标短缺。以路桥区为例，建区以来，农民要求建房46372间，批准建房的19269间，批准率为41.55%。最近几年的批准率仅为18.38%。 2、建房成本高。农民报批个人建房的主要费用由城建配套费、土地拆抵指标成本回收费、宅基地的土地取得费用、耕地占用税等四部分组成，这四项相加，农民报批个人建房每间大约是 2—3.5 万元，加上一般建筑造价450元/平米，按每间建筑面积200平方米计算，农民造一间总造价至少需要11万元以上，相当于贫困家庭20年的收入。 3、审批环节多。农民住宅建设和管理审批涉及部门多、时间长。如在土地审批方面，若利用农用地建房的，需先取得“农转用”指标后逐级上报省国土资源厅批准。加上农民对此不了解、不熟悉，往往事倍功半。 （二）农房质量差 1、农民住宅建设和管理观念陈旧，大多沿用传统建房方式。长期以来，台州农民住宅基本上是自建单间立地式，建筑形式单一，千篇一律。这种“上有天下有地”的“大寨屋”建筑还成为“城中村”的“标志性”建筑，严重影响中心城市市容。 2、设计和建设质量不尽人意。传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。这几年，全市因受台风袭击而倒塌的农房其中就不乏新建的房屋，农村建房拆了建、建了拆的现象非常普遍，改造周期短。 3、使用功能差，土地浪费大。农民单间立地式住宅内部结构不合理，实用率大大低于公寓式住宅。按现行农民建房政策，每间农民房一般占地不大于50平方米，建房多控制在三、四层，每亩土地实际只能建4间左右。假如统建公寓式住宅，按人均控制60平方米，以建多层建筑计算，每亩土地一般能建7间。两者比较，立地房单位用地上的人口密度比公寓式住宅约少一倍，因此土地资源浪费较大。随着城镇化水平的不断提高，城市人口的大量集聚，市区土地资源越来越稀缺，这种粗放式的建房方式难以为继。 （三）农村建房乱 1、村庄规划、管理滞后，缺乏刚性约束。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路建到哪里，新房建到哪里，临路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍；或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周新楼林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。按国土资源部门对全市存量建设用地普查结果，全市村庄应拆未拆的老屋面积4464亩，空闲宅基地面积7950亩，土地浪费严重。 2、基础设施配套差。道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱铺等现象，环境质量差。 3、违章建筑多。虽然这几年土管部门加大了农村宅基地管理力度，但由于缺乏疏导手段，农民正常的建房需求长期得不到满足，农民建房违法用地现象仍十分突出，特别是近几年借台风灾后重建之机违法抢建之风日盛。立地式住宅由农民自行建设，规划管理难度较大，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，农民违章建房处理难度大。 4、政策标准不一。特别是对被征地农民的补偿和拆迁安置政策，往往前后不一，多个版本，既助长了农户之间的攀