第5章居住规划与房产投资.pptVIP

第五章 居住规划与房产投资; 授课大纲 ?? ?? 租房或购房决策 ?? 购房与换房规划 ?? 我国的房产制度 ?? 房产投资;租房或购房的决策 ?? 租房或购房的优缺点 ?? 租房或购房的决策方法 ?? 租房或购房决策的影响因素 ?? 居住规划流程图;1.1 租房和购房的优缺点 ?? 租房的优点 ?? 租房的缺点 ?? 购房的优点 ?? 购房的缺点; 1.1.1 租房的优点 ?? 有能力使用更多的居住空间 ?? 比较能够应对家庭收入的变化 ?? 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 ?? 有较大的迁徙自由度 ?? 瑕疵或毁损风险由房东负担 ?? 税负较轻 ?? 不用考虑房价下跌风险;1.1.2 租房的缺点 ?? 非自愿搬离的风险 ?? 无法按照自己的期望装修房屋 ?? 房租可能增加 ?? 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 ?? 无法通过购房强迫自己储蓄;1.1.3 购房的优点 ?? 对抗通货膨胀 ?? 强迫储蓄累积实质财富 ?? 提高居住质量 ?? 信用增强效果 ?? 满足拥有自宅的心理效用 ?? 同时提供居住效用与资本增值的机会;1.1.4 购房的缺点;1.2 租房或购房的决策方法;1.2.1 年成本法;年成本法案例;年成本法案例;年成本法其他考虑因素 —维修和折旧;若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成 本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能 弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成 本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本 率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有 1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价 可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿 购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可 能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策 者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。 ;1.2.2 净现值法（NPV）;净现值法案例 ?? 若张亮已确定要在该处住满5年，如果租房， 月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元 收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年 5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在 第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为 3%）; 租房NPV的计算; 购房NPV的计算;租房与购房NPV的计算;不同售房价格预期的租购房比较;1.3 租购房决策影响因素;1.4 居住规划流程图;二. 购房与换房的规划;2.1 购房规划 ?? 购房规划的流程 ?? 测算可负担的房价 – 年收入概算法 – 目标精算法 ?? 购房区域的选择 ;2.1.1 购房规划的流程;2.1.2 测算可负担房价 —年收入概算法;年收入概算法案例;2.1.2 测算可负担房价 —目标精算法;目标精算法案例;2.1.3 购房区域的选择(以杭州二手房屋为例);城乡新建住宅面积和居民住房情况资料来源：中国统计局;2.2 换房规划;2.2.1 换房能力概算; 换房案例; 换房案例;2.2.2 换房的步骤：先买后卖; 换房的步骤：先卖后买;;2.3 购房时需要考虑的其他因素;2.3.1 其他购房成本;例如：房屋价格100万的佣金: 6250×2+4375×2=21250 ;时间：2008年10月14日起至2009年12月31日； 退税条件： --套内面积为140方以内； --营业税、个税以立契时间作为是否满5年的依据； 退税补贴金额 契税总房价1.5%： 实际缴纳契税税款*80% 印花税总房价0.05%： 实际缴纳印花税税款*80% 营业税总房价5.6%： 实际缴税营业税税款*76% 个人所得税总房价1%： 实际缴税个人所得税税款*32% 税费征收新政策： 1.建筑面积90方以下含90方，契税按总房价的1%征收同时享受以上退税政策； 2.房屋用途为住宅性质的，印花税与土地增值税免征（此政策适用于个人买卖，如单位与个人之间买卖此税费单位征，个人免征）; 2010年新政;2.3.2 住与行的成本;2.3.3 二手房与期房的单价;三.中国的房产制度 ?? 中国房产制度的历史沿革 ?? 土地国有化制度 ?? 住房补贴制度 ?? 住房公积金制度 ?? 房地产转让相关税务制度 ;3.1