110705驻马店岽子营项目整体定位及发展战略教程.ppt

谨呈：驻马店建业住宅建设有限公司;与建业进行首次沟通 项目地块现场查勘 驻马店房地产市场调研 驻马店商业市场调研 驻马店餐饮业调研 市场定位报告 与建业初步沟通产品配比 ……;;驻马店房地产市场回顾;;北部板块;竞争市场——驻马店市场中能与本案产生竞争的项目共有23个，共计建筑面积723万㎡，目前剩余体量454.1万㎡，综合容积率为3.55。从竞争现状来看，形成鲜明的三个梯队，我们项目无论从开发商品牌和未来销售价格而言，都将超越第一梯队，成为新的标杆。;通过项目梳理，未来区域大盘林立，住宅竞品项目达到11个，从竞争格局来看，11个竞争项目中有6个项目位于一级竞争圈，其余5个位于二级竞争圈，对项目住宅产品来讲红海竞争局面已然呈现，必须找出本项目核心竞争力。;◆市场发展：驻马店市房地产市场起步较晚，发展较快。2007年开始，市场规模迅速扩大，房地产进入大发展时期。 ◆市场格局：驻马店楼盘大多集中在以市政府为中心的北部行政区区域，整体呈现出北部新区板块“独领风骚”的格局！ ◆市场阶段：驻马店市场处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段，产品设计中规中矩，多注重舒适度，而对功能性关注较弱，客户居住理念未有质的飞跃，伴随着市场的发展，大量在建项目集中放量，市场竞争将不断加剧。 ◆竞争市场：项目所在区域尚未成熟，周边配套较差，因此本项目应着力打造内部资源，在产品设置及创新上做足文章，拉大与周边竞争项目的差距。 ◆客户市场：从目前市场情况来看，针对各项属性，客户普遍更为关注交通、配套、居住舒适度以及价格，自身配套打造较好及性价比较高的物业更受市场青睐。;;乐山商圈 现已形成核心商圈，以乐山商场为核心辐射周边，目前正整体改造中，随区域内近十个商业综合体建造，核心地位将更加稳固。 会展中心商圈 以会展中心为轴辐射周边，依托政府和北区规划优势强势崛起，是城市未来商业规划发展的主要区域。 新高铁站商圈 在商业规划上以高铁发展为契机，在高铁东侧规划集金融、商业、居住为一体的城市次级商业中心。 物流商业中心 开源大道东部将发展成为“物流为主、其他商业为辅”的商业中心。;;0.2;发展现状——驻马店核心的乐山商圈，商业功能还停留在单纯的购物上，形式单一，缺乏与城市文化内涵的结合，复合休闲功能的商业开发水平较低。;发展现状——项目周边并未有成熟的商圈形成，整体商业发展落后，主要是家居建材、汽修等较为低端的商业构成，但随着高铁站区域规划的逐渐成熟，为区域商业发展提供了发展契机。;总结：老城商业缺乏与城市文化内涵的结合，亟待升级改造，而新兴商业虽然竞争激烈，但差异化不明显，尚未形成商业中心;乐山商圈;名称;城市中高档餐饮回顾——驻马店市整体餐饮布局较为分散，形式单一，无特色性或主题化的以餐饮为主的商业项目出现。驻马店高档餐饮营业规模整体较小，大部分餐饮企业硬件配套不足，各门店经营特色不明显，仅小蓝鲸大酒店、步月苑饭店与澳门金汤豆捞有特出特色餐饮。;同致行思考;;;;办公物业需求;三产GDP 总量(亿元);同致行思考;驻马店房地产市场回顾;;趋势二——城市产业升级，着重发展城市工业产业和农业加工业，工业升级带来的“科技蓝领”和“都市白领”的壮大，收入结构的改变导致生活方式发生根本性变化。;趋势三——消费观念升级，都市化、时尚化、休闲化、品质化的消费需求开始产生，一站式休闲购物成为市场的主流发展趋势。;2006年，驻马店被社科院评为跨国公司眼中最具投资潜力的20个中国城市之一 入选全国提升竞争力最佳案例城市 、全国双拥模范城 创建了省级园林城市、文明城市、优秀旅游城市 中国金融生态城市（2008） 泌阳被命名为“中国盘古圣地” 汝南被命名为“中国梁祝文化之乡”、“中国文化先进县” 上蔡被命名为“中国重阳文化之乡” 平舆被命名为“国家卫生县城”、“中国车舆文化之乡” 西平被命名为“中国冶铁铸剑之乡““中国始祖文化之乡” 河南省特色景观旅游名镇（遂平嵖岈山镇） 中国历史文化名镇（确山县竹沟镇） ;展望工业化发展的驻马店——;;城市板块发展——西部板块受高铁建设影响，未来发展潜力巨大，并有与北部板块共同形成驻马店政治、经济、文化、商务、生活中心的潜质，项目位于驻马店西北部，紧邻高铁站规划区域，属于城市北延、西扩的交界地带，因此受到城市发展的双重辐射影响，未来发展向好。; ;功能规划——驻马店高铁站站前区将打造成集商务创意、生活购物、休闲娱乐功能为一体的驻马店市新型城市综合体，同项目功能定位十分契合，项目作为西区首个综合体项目，将承担高铁商圈发展的领头羊的角色，同时高铁站前区商业项目的建设对项目商业氛围也有较为明显的带动作用。;本 案;人口规划——根据2007年驻马店市人均面积为26㎡测算，目前市场各项目建成后，未来区域内能聚集常驻居民15.23万人，人口的大规模聚集将